УРОКИ БИЗНЕСА

  7 МИН

Что делать с договорами аренды

Как поступить предпринимателю, если пришлось приостановить работу бизнеса, а за аренду платить нужно.

По распоряжению правительства России в 2020 году отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели должны будут либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости с арендодателем.

Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям. В частности, власти Москвы освободили от платежей арендаторов городских земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это касается ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.

Арендные каникулы будут продолжаться с первого числа месяца, в который компания приостановила работу, до последнего дня месяца возобновления работы, но не ранее 1 июля 2020 года.

Эти меры не касаются предпринимателей, которые снимают коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты есть у них.

Вариант 1

Сослаться на пункт о форс-мажоре

Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.

Форс-мажор определяется двумя критериями:

  • Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а на момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
  • Непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события;

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали ситуацию с эпидемией коронавируса форс-мажором.

Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, — ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы не имеют.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

  • расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
  • договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
  • попросить об арендных каникулах.

Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могут, например, организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды, но всё отменили из-за временного запрета мэрии Москвы. Форс-мажором эту ситуацию также признает столичная торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты для коммерческих сделок.

Ссылка на форс-мажор также может быть актуальна для фитнес-залов, которым пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах. Но дополнительно им нужно подтвердить невозможность получать доход иным способом. Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.

А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокиной, с точки зрения закона у них по-прежнему есть возможность выполнять своё главное обязательство — предоставлять помещение съемщику.

Вариант 2

Просто договориться с арендодателем

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

В этом случае начните официальные переговоры об изменении условий договора. Арендатор может потребовать уменьшить размер суммы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.

Как зафиксировать договорённости

Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно зафиксировать:

  • как изменились условия (вы договорились о снижении цены, отсрочке или арендных каникулах);
  • в течение какого периода будут действовать новые условия;
  • как будут действовать стороны, когда ситуация нормализуется;
  • будут ли возвращены уже уплаченные за аренду деньги.

Если договориться не удалось

В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос можно урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс, а именно:

  • На статью 451 о пересмотре условий договора аренды из-за смены обстоятельств. Важно доказать, что самостоятельно изменить ситуацию вы не можете, а ситуация наносит ущерб бизнесу.
  • На статьи 416 и 417 о невозможности выполнить условия договора аренды из-за непредвиденных ситуаций, в том числе из-за решения властей.