Где лучше открыть пекарню и кондитерскую ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с форматом: определитесь с меню, сформируйте ценовую политику, продумайте сервис, что вы можете предложить гостю.
Общепит традиционно располагают в местах с высокой проходимостью, но важно понимать, есть ли среди всех этих людей ваша ЦА. Прежде чем искать локацию, составьте портрет вашего потенциального клиента.
При выборе локации для общепита есть два варианта: купить помещение или арендовать.
В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенности в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.
Тем не менее, не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости ― низкий порог входа: Можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным ― сменить.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты, кофейни и пекарни. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Я арендую помещение в ЖК, рядом есть офисные пространства. Выбор локации был спорным, потому как здесь достаточно низкий пешеходный трафик, людей, которые проходят просто так, почти нет. Случайных покупателей немного, мы делали ставку на то, что в ЖК проживает много людей, а ещё поблизости есть офисы. Хочу попробовать раздавать в офисах флаеры и листовки с предложениями.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них похожие на вас кондитерские и пекарни. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.
Я не хотела размещаться в центре и выбрала для расположения Октябрьское поле (прим. — станция метро в Москве). Поскольку мы работаем на доставку, нам не важен активный трафик. Мы решили арендовать большое помещение в хорошем ЖК — чтобы было комфортно приглашать к себе гостей, например, партнёров по рекламе, поставщиков. Мы арендуем апартаменты площадью 150 м². Производство у нас негромкое, недвижимость нежилая, мы никому не мешаем. В нашем ЖК пропускная система — для работы на поток это не подходит.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей дома. При выборе помещения в старом фонде также обращайте внимание на инфраструктуру: если рядом есть школы, университеты и офисы, а выбранная локация находится по пути ― вполне вероятно, что часть этих людей станет вашими постоянными клиентами.
Ещё сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением ― узнайте, когда в здании проводили капремонт.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются мини-маркеты, аптеки — можно разместить и кондитерскую или пекарню. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
Открытие пекарни и кондитерской в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы находитесь от входа, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.
Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно большая часть фуд-корта занята сетевым общепитом. Выделиться среди конкурентов помогут продуманная концепция, качественный продукт, привлекательное меню и хороший сервис.
Расположение в бизнес-центре — почти всегда хорошая идея, потому что всегда есть желающие купить себе что-то на перекус, к чаю или принести вечером домой семье. Тем не менее, важно, чтобы ценности и ассортиментная матрица вашего бизнеса совпадали с ценностями и уровнем доходов посетителей этого бизнес-центра, иначе вы рискуете потерять клиентов, как только рядом откроется кто-то более близкий местной аудитории.
Иногда бизнесы, уже существующие в торговых и бизнес-центрах, ищут себе соседа, с которым можно разделить площадь, чтобы уменьшить арендную плату и закрыть больше потребностей клиентов. Общепит иногда устраивает коллаборации с другими точками. Это взаимовыгодное сотрудничество, если меню различается — например, у одного заведения слойки, рогалики и сэндвичи, а у другого — эклеры, круассаны и макаруны.
В размещении и в БЦ, и в ТЦ главным плюсом станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.
Арт-кластер — это несколько мастерских, предприятий, офисов, магазинов, кафе, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.
Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуальной кондитерской, владелец которой любит искусство и хочет собрать в своём заведении единомышленников. На территории таких кластеров часто проводят мастер-классы, дегустации и лекции — такой трафик может сыграть в вашу пользу.
Критерии выбора локации
Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего кафетерия ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Что формирует уровень благоустройства:
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж.
Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество точек общепита похожего формата.
Правильная локация важна. Важно буквально потрогать помещение собственными руками, посмотреть, зайти в соседние магазин, пекарню, посмотреть чеки — на них пишется порядковый номер, то есть можно узнать их общее количество за день.
Обратите внимание на транспортную доступность локации. Например, если ваша пекарня или кондитерская находится рядом с выходом из метро или остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.
Когда в каком-то районе дефицит кафетериев, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных заведений вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будут важны ваше УТП и отличия от конкурентов.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru, avito.ru, тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. Большая часть этих требований актуальна для кафетерия с отдельным помещением и посадочными местами для посетителей. Островку на фуд-корте или фудмаркете, как правило, будет достаточно подведённого водо- и электроснабжения и наличия документов из «уголка потребителя». А вот кондитерским и пекарням, работающим не только навынос, нужно учитывать следующие требования:
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.
Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро — тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне — это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Узнайте о допустимой мощности электроэнергии в помещении, так как для кухни требуется не меньше 30-40 кВт. Если вы хотите, чтобы в вашей кондитерской или пекарне гости смогли воспользоваться розетками, нужно учесть и это.
Из технических деталей важнее всего нам были мощность и вентиляция. Поскольку у нас регулярные поставки продуктов, нам было важно наличие двух выходов. Для этого мы приглашали специалиста, он всё рассчитал и помог обустроить.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных посетителей, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.
При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд.
При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.
Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами. Это важно, чтобы знать, не будет ли конфликтов из-за повышенного уровня шума соседей, не будет ли настораживать ваших гостей сомнительный контингент других арендаторов.
Попросите собственника помещения показать свидетельство о регистрации права собственности на помещение и дополнительные документы — например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Адрес помещения и кадастровый номер должны совпадать с адресом в документах
Как проверить собственника:
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то скорее всего с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Правильно составленный договор аренды поможет вам защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде.
Ниже основные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду. Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
У нас договор пролонгируется каждые 11 месяцев. Важно обращать внимание на условие о повышении аренды — например, у нас первый год стоимость не повышается. Ещё нам была важна мощность в помещении — арендодатель сам взял на себя обязательство увеличить мощность с 20 до 40 кВт. Всегда нужно проверять условия прекращения договора.
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают один-два месяца арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги обычно всё равно нужно оплачивать.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте — если такой порядок закреплён в договоре.
Следующий шаг — определить в договоре дальнейшие действия. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны все детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
