Где лучше открыть магазин косметики ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с форматом: у вас будет магазин с демократичными ценами на косметику массмаркет-сегмента или магазин с люксовыми брендами для аудитории с определённым уровнем дохода? Формат магазина определяют ценовая политика, ассортимент и уровень сервиса.
Магазинам, которые продают товары в среднем и высоком ценовом сегменте, выгодно находиться в элитных ЖК, БЦ или ТЦ. Какие-то необычные бренды с интересной концепцией найдут свою аудиторию в арт-кластерах, а магазинам массмаркета подойдёт стрит-ритейл ― расположение на первых этажах жилых комплексов и в отдельно стоящих зданиях.
Для начала нужно выбрать, кому вы бы хотели продавать свою косметику. Если это офлайн-магазин, определите, какая целевая аудитория там находится. Постойте возле торгового центра, посмотрите проходимость: какие люди там ходят, что находится рядом, какие магазины по соседству ― это либо элитные какие-то бренды, либо, наоборот, что-то более бюджетное. Может быть, там есть какие-то парикмахерские, салоны и др. Всё это важно. Если мы поставим возле рынка магазин брендовой косметики, думаю, это будет тяжело. Аудитория должна быть целевая.
При выборе локации для магазина есть два варианта: купить помещение или арендовать.
В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.
Тем не менее не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости ― низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным ― сменить.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: кофейни, фитнес-центры, салоны красоты, магазины одежды и косметики. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько поблизости магазинов косметики с похожим ассортиментом. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.
Мы три года находимся в ТЦ и в этом году открыли точку со своим входом в жилом доме на первом этаже. И это абсолютно разные расходы. Я столкнулась с тем, что нужно вызывать пожарных, чтобы они поставили пожарную охрану, сигнализацию, проверили входы и пр. Мы с этим столкнулись впервые, также там пришлось установить пульт в охрану. Я всегда мечтала о магазине со своим входом, а оказалось, что это посложнее. В торговом центре за охрану, пожарную безопасность, все проверки отвечает ТЦ, а в жилом доме ― ты сам.
В магазине со своим входом нужно работать с трафиком. Многие обманываются, думают, что сейчас откроются в проходимом месте, и люди пойдут сами. Это может быть проходимое, но не «заходимое» место: люди проходят, но не больше. А тебе ещё нужно приложить максимум усилий, чтобы они захотели зайти к тебе.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей.
Ещё сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением ― узнайте, когда в здании проводили капремонт.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются мини-маркеты, небольшие кофейни, оказываются услуги по ремонту ― можно разместить и магазин косметики. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
Также обратите внимание на трафик: насколько проходима эта зона, какие рядом объекты инфраструктуры. Здание должно быть частью городской жизни, чтобы случайно проходящие мимо люди могли стать вашими клиентами.
Первую точку мы открывали в стрит-ритейле ― это был угол с парой витрин в субаренде у известного магазина подарков и сувениров, но на самой проходимой пешеходной улице города. Это эпицентр города, где все гуляют в хорошем настроении, ходят по магазинам. Потом мы несколько раз переезжали в рамках этой локации, в итоге открыли большой магазин, который считался флагманским.
Спустя время ситуация изменилась, и все магазины там закрылись, открылись рестораны, и аудитория поменялась. Также на поток покупателей повлиял факт отсутствия парковки рядом. То, что раньше было преимуществом, стало минусом для нашего бизнеса. Но к этому моменту нам удалось создать узнаваемый бренд, и к нам специально приезжали наши клиенты, так как знали, что именно в этом магазине самый большой ассортимент, интересный интерьер и приятная атмосфера. Из-за красивых и ярких витрин к нам заходило много туристов ― это тот сегмент, на который я изначально даже не рассчитывала, но летом они приносили хорошую выручку. И до момента закрытия бизнеса точка на этой улице приносила нам одну из самых больших выручек, несмотря на все минусы.
Может так получиться, что вы найдёте хорошее помещение с высоким трафиком, удобным расположением и по приятной цене, но оно окажется больше, чем вам нужно. В таком случае можно разделить его на две части и одну из них сдать в субаренду. Ищите соседей, которые помогут привлечь дополнительный трафик и будут вас дополнять. Хорошим вариантом могут быть небольшие кофейни или магазины одежды и бижутерии известного бренда. А вот делить здание с малоизвестным магазином или шаурмой не самая хорошая идея.
В качестве соседа нужен трафикогенератор: здорово, если рядом встанет аптека, пекарня или что-то тематическое ― для нас это, например, белорусский трикотаж. Другие бизнесы будут генерировать меньше трафика, но можно работать и с ними.
Открытие магазина в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы от него находитесь, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.
Торговый центр даёт плюсы проходимости. Человек может зайти в кафе, потом в твой магазин. У нас, например, рядом магазин одежды, оттуда люди потом заглядывают к нам.
Обращайте внимание на то, зашли бы вы сами в этот ТЦ или нет, что бы вас там заинтересовало. Смотрите, кто стоит рядом: чтобы не было пивного магазина, и всё было гармонично .
Если у вас не очень широкая ассортиментная матрица, можно не арендовать отдельное помещение, а разместиться на «островке» ― арендная плата будет ниже, потребуется не так много денег на ремонт, а место при этом можно выбрать такое, что ваш магазин будет на пути у всех посетителей торгового центра.
Выбор места очень важен: 70% успеха зависит от локации. Мы пробовали разные форматы и решили, что лучший вариант ― небольшие ТЦ. Не самые крупные, а локальные, куда покупатель сможет приходить, когда у него закончился шампунь или паста. В таких местах есть трафик, люди после работы заходят что-то купить.
Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно располагаются другие магазины похожей тематики. Выделиться среди конкурентов поможет продуманная концепция, качественный товар, приятные цены и хороший сервис. При этом вставать рядом с другими магазинами косметики не так страшно, как может показаться. Главное, чтобы вы чем-то отличались: например, ассортиментом, ценами или сервисом.
Вторые две точки я открывала в ТЦ. В первом торговом центре, куда мы въехали, была низкая арендная ставка, так как у них начали съезжать магазины. Этот ТЦ был одним из первых, открылся в начале 2000-х и славился обеспеченными покупателями, там продавалось много премиальных брендов. На тот момент (да и сейчас) он не выдерживал конкуренции с новыми ТЦ и оставался полупустым, стоимость аренды упала. Мы туда переехали, научились работать с высокоплатёжными клиентами, которые нам делали высокий средний чек. Привозили им под заказ какие-то позиции. Точка была с самым высоким процентом чистой прибыли.
Другой магазин мы открывали в новом торговом центре. Я изучила список магазинов на первом этаже, которые должны туда въехать, меня устроило присутствие таких якорей, как H&M, Mango, United colors of Benetton и т. д. Помещение всегда ищу на первом этаже, так как считаю, что покупатели подсознательно всегда ищут косметические магазины именно на первом этаже ― это выработанная привычка за счёт гигантов рынка. Мы въехали в помещение, начали работать, но крупные бренды, на которые мы рассчитывали, не открывались ещё около двух лет. Первые два года это была самая убыточная точка, но сейчас показатели выровнялись: туда встали «Золотое яблоко» и «РивГош», стоимость аренды выросла, проходимость сильно увеличилась. Площадь нашего магазина там ― всего 24 кв. м., но в 2020 году на этой локации мы зарабатывали даже больше, чем в магазине в стрит-ритейле, в котором 60 кв. м.
Ещё одну точку пробовали открыть тоже в ТЦ, но опыт оказался неудачным. Там оказалась не наша целевая аудитория, и продажи не пошли. Перевозили потом эту точку в Москву.
Расположение в бизнес-центре ― не всегда хорошая идея, потому что, кроме сотрудников центра, другого трафика там нет. Тем не менее, если ваш товар востребован, всегда есть вероятность, что в обеденный перерыв или после работы к вам зайдут обновить шампунь или приобрести новую помаду.
Как и в случае с помещениями в отдельных зданиях, арендную плату можно уменьшить, если разделить площадь с подходящим соседом. Например, сделать коллаборацию с салоном красоты и предлагать ожидающим клиентам или тем, кто сидит на процедуре окрашивания или педикюре, познакомиться с вашим ассортиментом. Всё-таки и салон, и вы работаете на благо красоты.
В случае и БЦ, и ТЦ главным плюсом локации станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.
Многие крупные ТЦ хотят получать процент от оборота магазина. Мы понимаем, что 15% ― это максимум, на который мы можем согласиться, но стараемся этот пункт вообще убрать.
Арт-кластер ― это несколько мастерских, предприятий, офисов, кафе и магазинов, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.
Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуального магазина, в котором продаются интересные товары, способные привлечь аудиторию таких локаций. Например, если вы продаёте парфюмерию с необычными ароматами, экокосметику и другую нишевую продукцию, частые гости таких локаций могут заинтересоваться и пополнить ряды ваших клиентов.
Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.
Инфраструктура
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего магазина ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Что формирует уровень благоустройства:
Важно, чтобы была парковка. Сейчас практически все ездят на машинах и на такси. Смотрите, чтобы там минимум час был бесплатный, чтобы люди успели зайти и погулять в вашем магазине. Это даже можно освещать. Пишите: «есть парковка, заходите, будет удобно». Для многих это очень важный момент, и не во всех ТЦ есть такая возможность.
Зона влияния
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество магазинов похожего формата. Опишите свою зону влияния, разделив её на две подзоны: ближнюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:
Учитывайте транспортную доступность локации. Например, если ваш магазин находится рядом с выходом из метро или с остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.
Наш тип магазинов тяготеет к пересадочному трафику ― это трафик, который постоянно меняется. Это люди, которые идут с работы, гуляют во время обеда, просто гуляют, проходят мимо и видят небольшую подсказку, выраженную во входной группе: вывески, баннеры, постеры с предложениями ― и вспоминают, что у них, например, помада заканчивается, надо купить. И заходят. Как правило, у трафика, привязанного только к людям, живущим в этой локации, конверсия ниже.
Обращайте внимание на район, в котором находится локация. Так, например, если вы продаёте дорогую косметику и находитесь в обычном спальном районе, не факт, что жители этого района станут вашими клиентами. Скорее всего, они будут ходить в магазины с более низкими ценами, а к вам заглядывать только по исключительным поводам.
Наличие конкурентов
Когда в каком-то районе дефицит магазинов косметики, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении похожих магазинов вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будет важно ваше УТП и отличия от других бизнесов.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. В частности учитывайте:
Если у вас небольшой «островок» в торговом или бизнес-центре, большая часть этих требований будет не актуальна, так как их выполнение возьмёт на себя ТЦ или БЦ.
Оптимально прийти утром и вечером, в будни и в выходные дни, чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.
Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро ― тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне ― это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
Смотрите и на то, насколько трафик целевой для вас: кто эти люди, какие у них потребности и ожидания, соотносится ли это с портретом целевой аудитории вашего магазина.
Мы хотели открыть магазин в одном ТЦ. Я приходила туда с ноутбуком, садилась напротив места, которое нам предлагали, и считала, сколько девушек прошло. Мужчины ― не наша целевая аудитория. Делала я это, потому что нередко статистика, которую даёт ТЦ, отличается от действительности. Во всяком случае в 2016-2018 году данные отличались.
Ещё пообщалась с другими магазинами, нашими конкурентами, которые уже встали в этом ТЦ. Они поделились своей выручкой, цифра оказалась меньше, чем мы рассчитывали, и мы не стали туда вставать.
Оцените размер помещения: позволяет ли его площадь расположить весь ваш ассортимент нужным образом. Возможно, у вас не слишком много разных позиций, и весь товар можно разместить на 10-15 квадратных метрах ― в таком случае помещение большего размера не будет работать должным образом, а вы будете платить за лишние метры. И наоборот: если у вас широкий ассортимент, в маленьком помещении будет тесно, и рассматривать такие варианты не имеет смысла.
При выборе помещения смотрите на возможность задействовать эту локацию в развёртывании товарно-ассортиментной матрицы, чтобы сразу понимать, сколько вам нужно квадратных метров и какой может быть стоимость. Приведу пример: если у вас товарно-ассортиментная матрица выкладывается на 100 кв. м., то локация с 40 кв. м. вам не подойдёт. Даже если вы примете решение об открытии магазина в этом помещении, вам придётся сильно урезать ассортимент, это снизит спрос, и доходность локации упадёт. То же работает и в обратную сторону: в наших магазинах товарно-ассортиментная матрица раскладывается на 40-45 кв. м., значит локация в 100 кв. м. для нас не эффективна: мы просто продублируем матрицу и аренду будем платить за все 100 кв. м. Тем не менее это не ставит крест на локации, если там крутой трафик. В таком случае можно сдать часть помещения в субаренду.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.
Мы стараемся не заезжать туда, где нужен капитальный ремонт. Неизвестно, как ситуация пойдёт. Максимум, на что согласны, ― стены подкрасить, плитку поменять, в совсем разрушенные помещения не лезем. Если классная локация, можем пол перестелить. Стараемся заезжать в помещения, где сразу есть все нужные коммуникации, иначе это может быть неожиданным финансовым ударом.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.
При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд. При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.
Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами: оценивайте, насколько приятно вам будет это соседство; какие люди посещают ваших соседей, а значит, будут приходить и к вам; есть ли рядом прямые конкуренты, которые могут отбить ваших клиентов. Например, если вы продаёте люксовую косметику, соседство с популярными большими косметическими магазинами, в которых продаются те же бренды, что и у вас, вряд ли благотворно скажется на ваших продажах. Сильные конкуренты, скорее всего, выиграют благодаря своей известности и возможности делать хорошие скидки. А вот нахождение рядом с магазинами в том же ценовом сегменте, но с другим товаром (вы продаёте косметику, а соседи ― обувь, аксессуары или одежду) будет кстати.
Со временем корейская косметика везде появилась, и я сначала очень переживала. На момент открытия гигантов у нас падала выручка, потому что они делали большие скидки, которые мы не могли себе позволить. Но затем все клиенты к нам возвращались, потому что у конкурентов не очень удобная выкладка и консультанты не всегда могут даже сориентировать по ассортименту и брендам, нет полного ассортимента, и часто отсутствуют товары-хиты.
А вот когда корейская косметика стала популярной, и рядом с нами вставали прямые конкуренты ― это было ужасно: выручки ни у нас, ни у них. Это приводило к тому, что одному из этих двух магазинов приходилось закрываться ― побеждал тот, у кого в запасе было больше денег поддерживать убыточную точку. В таком случае маленькие магазины стараются сделать акцент на сервисе и выделяться за счёт этого. Бороться скидками губительно для бизнеса: скидки убивают прибыль, это сокращает срок жизни магазина.
Попросите собственника помещения показать документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования. Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе.
Как проверить собственника:
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Правильно составленный договор аренды позволит защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде.
Ниже главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Самое важное, что всегда нужно проверять в договоре, ― это условия выхода из ТЦ. Например, может случиться такая ситуация: вы думали, что всё будет классно, а продажи не пошли. Хотите съехать, а по договору не можете и обязаны там находиться ещё три года. Желательно, чтобы срок выхода был небольшим: три месяца, например. Самое приятное, когда за месяц можно предупредить и съехать. Когда досрочно выезжаешь, могут не вернуть депозит. Хорошо, если есть возможность учесть депозит в последний месяц перед выездом.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
Нужно внимательно смотреть договор, условия, потому что они у каждого ТЦ абсолютно разные. Узнавайте, дают ли вам арендные каникулы на ремонт магазина ― это время, в которое вы будете бесплатно там сидеть и делать ремонт. Знаю, что многие используют эти каникулы только под ремонт. А мы старались сделать ремонт за 2 недели и быстрее начать продавать. Если есть такая возможность, почему бы не воспользоваться.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
