В помещениях стрит-ритейла всегда смешанный трафик: органический и тот, который вы генерируете сами с помощи рекламы, соцсетей и т. д. Мы сейчас для себя выбрали этот вариант. Это не так дорого, как в ТЦ, и есть приток клиентов.
Где лучше открыть магазин одежды, обуви и аксессуаров ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с форматом: у вас будет магазин с демократичными ценами в массмаркет сегменте или брендовый магазин для аудитории с определённым уровнем дохода? Формат магазина определяют ценовая политика, ассортимент и уровень сервиса.
Магазинам, которые продают товары в среднем и высоком ценовом сегменте, выгодно находиться в элитных ЖК или ТЦ, какие-то необычные бренды найдут свою аудиторию в арт-кластерах, а магазинам массмаркета подойдёт стрит-ритейл ― расположение на первых этажах жилых комплексов и в отдельно стоящих зданиях.
При выборе локации для магазина есть два варианта: купить помещение или арендовать.
В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.
Тем не менее не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости ― низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным ― сменить.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: кофейни, фитнес-центры, салоны красоты и магазины одежды. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько поблизости магазинов, похожих на ваш. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.
В помещениях стрит-ритейла всегда смешанный трафик: органический и тот, который вы генерируете сами с помощи рекламы, соцсетей и т. д. Мы сейчас для себя выбрали этот вариант. Это не так дорого, как в ТЦ, и есть приток клиентов.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей.
Сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением ― узнайте, когда в здании проводили капремонт.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются минимаркеты, небольшие кофейни, оказываются услуги по ремонту ― можно разместить и магазин одежды. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
Также обратите внимание на трафик: насколько проходима эта зона, какие рядом объекты инфраструктуры. Здание должно быть частью городской жизни, чтобы случайно проходящие мимо люди могли стать вашими клиентами.
Открытие магазина в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы от него находитесь, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.
Когда открывали первые магазины, мы выбрали ТЦ, потому что у нас тогда ещё не было имени, концепт был новым, и нам нужен был трафик.
Выбирая ТЦ, я обращала внимание на транспортную доступность, привлекательность самого ТЦ, наличие в нём флагманских магазинов. Я смотрела, в каком состоянии фуд-корт, какие есть развлечения. В моём понимании клиент приходит в ТЦ совершить несколько покупок, поэтому должны там быть такие магазины, как «Спортмастер», «Детский мир», Rendez-vous ― чтобы человек мог закрыть все потребности в одном месте, и ему было удобно. Также важна чистота ТЦ, вплоть до туалетов.
Далее мы выбрали пять ТЦ, составили презентацию, в которой чётко описали свою концепцию, цели, как мы всё это видим, и отправили в торговые центры. В течение недели-двух получили ответы, нам предложили условия в рынке, мы их рассмотрели и выбрали то, что нам больше всего подходило.
Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно располагаются и другие магазины похожей тематики. Выделиться среди конкурентов поможет продуманная концепция, качественный товар, приятные цены и хороший сервис.
Расположение в бизнес-центре ― не самая хорошая идея, потому что, кроме сотрудников центра, другого трафика там нет. И совсем не факт, что в обеденный перерыв или после работы эти люди решат обновить гардероб.
Иногда бизнесы, уже существующие в торговых и бизнес-центрах, ищут себе соседа, с которым можно разделить площадь, уменьшить арендную плату и закрыть больше потребностей клиентов. Так, например, салоны красоты или магазины схожей с вами тематики, но другим ассортиментом иногда устраивают коллаборации с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. Это взаимовыгодное сотрудничество: пока клиентка салона красоты ждёт своей очереди или делает педикюр, она может ознакомиться с ассортиментом магазина или пролистать каталог с новыми коллекциями и даже что-нибудь приобрести.
В случае и БЦ, и ТЦ главным плюсом локации станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.
Нужно понимать, что в торговом центре вы платите не за аренду, а за трафик. Если ТЦ его не генерирует, то вы платите впустую. Некоторые арендодатели повышают цену, а поток у них падает ― это неправильно. Выбирайте хорошо проходимую точку, иначе это обойдётся очень дорого. В некоторых ТЦ ещё нужно заплатить крупную «входную» сумму, просто чтобы стать арендатором ― эти деньги не вернут ― или выложить сразу несколько арендных платежей плюс обеспечительный.
Арт-кластер ― это несколько мастерских, предприятий, офисов, кафе и магазинов, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.
Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуального магазина, в котором продаются интересные товары, способные привлечь аудиторию таких локаций. Например, если вы продаёте одежду в стиле авангард или какие-то кастомные, уникальные вещи, любители искусства могут заинтересоваться и пополнить ряды ваших клиентов.
Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего магазина ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Что формирует уровень благоустройства:
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество магазинов похожего формата. Опишите свою зону влияния, разделив её на две подзоны: ближнюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:
Учитывайте транспортную доступность локации. Например, если ваш магазин находится рядом с выходом из метро или с остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.
Теория применима больше к магазинам сегмента массмаркет и сильно зависит от района, в котором вы находитесь. Если это обычный спальный район, а у вас дорогие товары, то вряд ли большинство местных жителей станут вашими покупателями, скорее всего вы будете работать на доставку и продвижение своего бренда в соцсетях.
Когда в каком-то районе дефицит магазинов, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении похожих магазинов вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будет важно ваше УТП и отличия от других бизнесов.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru, avito.ru, тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. В частности учитывайте:
Если у вас небольшой «островок» в торговом центре, большая часть этих требований будет не актуальна, так как их выполнение возьмёт на себя ТЦ.
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.
Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро ― тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне ― это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
Я приезжала несколько дней в разные часы утром, днём, сидела по 2-3 часа и наблюдала: какой трафик, какие люди здесь ходят ― составляла портрет аудитории. Это важно, потому что концепция наших магазинов выстроена для определённой ЦА, мы точно знаем, кому продаём: кто эти люди, где они живут и работают.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Выбирая помещение, мы всегда оцениваем его состояние и то, сколько потребуется вложений. Не заходим туда, где нужно делать всё от пола до потолка. Лучше не тратиться на то, от чего можно отказаться.
Либо же можно договориться с арендодателем. Когда мы снимали помещение в Нижнем Новгороде, там даже пола не было. Договорились, что арендодатель делает пол и проводку за свой счёт, а ещё поставит дверь. Важно согласовывать, в каком виде помещение будет передано пользователю.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.
При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд. При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.
Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами: оценивайте, насколько приятно вам будет это соседство, какие люди посещают ваших соседей, а значит, будут приходить и к вам, есть ли рядом прямые конкуренты, которые могут отбить ваших клиентов. Например, если вы продаёте эксклюзивную одежду с высоким ценником, соседство с массмаркетами, аутлетами и секонд-хендами вряд ли благотворно скажется на ваших продажах: аудитория этих магазинов, скорее всего, не будет пересекаться с вашей. А вот расположение рядом с магазинами в похожем ценовом сегменте, но с другим товаром ― вы продаёте одежду, а соседи ― обувь или аксессуары, будет кстати.
Я нормально отношусь к соседству с конкурентами. Рынок достаточно большой, и сейчас на нём не так много игроков в нашей нише. Мы напрямую не конкурируем с брендами с аналогичным продуктом. У кого больше узнаваемость, чей товар более желанен для покупателя, кто более активен в медийном пространстве ― тот и выигрывает.
Конфликтов ни с кем у нас было. Мы очень дружелюбные. Когда появляются новые бренды на рынке, я стараюсь с ними познакомиться. У нас специфичная ниша, чем больше аналогичных проектов, тем лояльнее будет рынок.
Попросите собственника помещения показать документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования. Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе.
Как проверить собственника:
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Мы достаточно дружелюбные со всеми, поэтому у нас хорошие отношения с арендодателями. Мы спокойно снимаем, платим аренду вовремя. Нужно относиться друг к другу адекватно, честно говорить арендодателю о проблемах в бизнесе, спрашивать, что можно сделать. Арендодателям выгодно, чтобы мы развивались на их точке.
Правильно составленный договор аренды позволит защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде.
Нужно внимательно вчитываться в договор и его условия. Многие этого не делают, им кажется, что слишком сложно. Но надо понимать, что в один день к арендодателю может прийти интересный арендатор с более выгодным предложением, и тогда с вами начнутся жёсткие переговоры по условиям, которые были прописаны в договоре. Поэтому нужно очень внимательно к этому относиться и всё уточнять ещё на моменте входа.
Ниже главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств с ообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды, например шум в нерабочее время.
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
