Выбор локации для точки фастфуда: важные факторы

Где лучше открыть точку фастфуда ― в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.

Как выбрать локацию

При выборе локации для общепита есть два варианта: купить помещение или арендовать.

В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенности в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.

Тем не менее, не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.

Главный плюс арендованной недвижимости – низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным – сменить.

Жилые комплексы

В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты, пекарни, кофейни и общепит. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.

Места с высоким трафиком зачастую уже заняты, а если найдётся — аренда будет слишком высокой. Открыть точку фастфуда в фудтраке — это бóльшая свобода выбора локации, если продажи «не пошли», всегда можно переехать в другое место. И, конечно же, есть возможность посещать выездные фестивали и мероприятия, которые являются основой бизнес-модели.

Сейчас мне важно наличие транспортной развязки и жилых домов поблизости. Выгодно вставать в современных ЖК. Очень удобно, если среди соседей есть другой фудтрак с иной концепцией. Люди получают возможность выбора, а значит — больше желания прийти снова.

Секрета поиска идеального места у меня нет. Геомаркетинг далеко не всегда даёт точные прогнозы. Нужно взвешивать риски и пробовать.

 

Дмитрий Бруев,
владелец фудтрака «В небо»

Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них похожие на вас точки фастфуда. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.

Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей дома. При выборе помещения в старом фонде также обращайте внимание на инфраструктуру: если рядом есть школы, университеты и офисы, а выбранная локация находится по пути – вполне вероятно, что часть этих людей станет вашими постоянными клиентами.

Ещё сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением – узнайте, когда в здании проводили капремонт.

Отдельно стоящие здания

Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются мини-маркеты, аптеки, кофейни – можно разместить и фастфуд. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.

Бизнес- и торговые центры

Открытие точки фастфуда в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого еще нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы находитесь от входа, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.

В аренду помещения в торговом центре уже закладывается некоторое количество трафика, которое есть в ТЦ по оценке самого арендодателя. Именно за постоянный трафик вы платите деньги. Точку на фудкорте,  например, можно открыть с классной вывеской и хорошим продуктом. Если угадал с локацией — всё хорошо, можно дальше не переживать по поводу других вещей и просто регулярно и стабильно делать крутой продукт. Если у вас отдельное место с посадкой, то в большинстве случаев всё лежит на вас — и привлечение аудитории, и работа с ней.

 

Александр Быков,
сооснователь сети кафе «Индийская точка», «Заря», Wonton King, Grèca, гастрономического пространства «Стороны света»

Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно большая часть фудкорта занята сетевым общепитом. Выделиться среди конкурентов помогут продуманная концепция, качественный продукт, привлекательное меню и хороший сервис.

Расположение в бизнес-центре – почти всегда хорошая идея, потому что обед или деловой ланч у работников офисов бывают каждый день. У фастфуда преимущество в скорости приготовления и обслуживания — потратить время на обеденный перерыв в полноформатном кафе может не каждый. Тем не менее, важно, чтобы ценности и ассортиментная матрица вашего бизнеса совпадали с ценностями и уровнем доходов посетителей этого бизнес-центра, иначе вы рискуете потерять клиентов, как только рядом откроется кто-то более близкий местной аудитории.

Иногда бизнесы, уже существующие в торговых и бизнес-центрах, ищут себе соседа, с которым можно разделить площадь, чтобы уменьшить арендную плату и закрыть больше потребностей клиентов. Фастфуд иногда устраивает коллаборации с другими точками фастфуда. Это взаимовыгодное сотрудничество, если меню различается — например, у одного кафе азиатская кухня, а у другого — бургеры.

Если ваша точка стоит отдельно, не на фудкорте — оценивайте инфраструктуру. Например, нам нужно, чтобы рядом было заведение  с такой концепцией, чтобы с нами образовался симбиоз — кофе, мороженое, поке.

Если выбираете фудкорт — обязательно запрашивайте концепцию, список тех, кто там будет в дальнейшем. Известные соседи — хороший маркер.

Когда мы готовились к старту продаж в универмаге «Цветной», на фудкорте было много неоткрывшихся корнеров, хотя администрация уверяла, что скоро работа начнётся и все успеют открыться к 1 сентября. За неделю до открытия появилось 1-2 корнера, 3 сентября работали 3-4 корнера, причём было видно, что они ещё не готовы к запуску, процессы не отлажены. Такая разруха длилась весь сентябрь. Тогда я смогла добиться изменения условий договора аренды.

 

Элина Осипова,
основательница сети Avocado Point

В размещении и в БЦ, и в ТЦ главным плюсом станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.

Арт-кластеры

Арт-кластер – это несколько мастерских, предприятий, офисов, магазинов, кафе, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы.

Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуального фастфуда, владелец которого любит искусство и хочет собрать в своём заведении единомышленников. На территории таких кластеров часто проводят мастер-классы, дегустации и лекции — такой трафик может сыграть в вашу пользу.

Критерии выбора локации

Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.

Инфраструктура

Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего кафе ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.

Важно расположиться на проходной улице с хорошим естественным трафиком — в Москве это Патриаршие пруды, Мясницкая. Локации возле метро нам не подходят, так как у нас средний чек 500-600 рублей, а это другая ЦА. Всегда ищем светлое помещение с адекватным арендодателем.

 

Екатерина Серебро,
основательница сети Poke House

Что формирует уровень благоустройства:

Мы сразу хотели открываться на Патриарших прудах, мы хотели сделать наше кафе таким пространством, чтобы можно было быстро взять и ненадолго там остаться — встретиться, сфотографироваться и пойти дальше. Я говорил, что мы не можем выбирать дешёвую локацию, нам нужно рискнуть и заявить о себе с самого начала.

 

Глеб Голубев,
сооснователь проекта PIMS

Зона влияния

Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж.

У нас очень удачное местоположение — Учсачёвский рынок. Если бы не сложилось с фудмаркетом, я бы попробовала стрит-фуд. В целом открытие точки обошлось мне в 2 млн рублей.

 

Екатерина Серебро,
основательница сети Poke House

Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество точек общепита похожего формата.

Обратите внимание на транспортную доступность локации. Например, если ваше заведение находится рядом с выходом из метро или остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.

При выборе локации мне, во-первых, был важен район. У нас дорогая еда, поэтому выбрала Хамовники, это место нам подходит. Во-вторых, я оценивала трафик. Нужно запросить у арендодателя и проверить самому статистику посещаемости. Оценить несложно — посмотреть по карте, какие офисы есть рядом, для наглядности стоит сделать скриншот карты и на нём поставить отметки с офисами.

 

Элина Осипова,
основательница сети Avocado Point

Точку на Патриарших прудах пришлось закрыть — один жилец пожаловался на очереди и на шум, УК не понравилось, что мы загораживаем фасад здания. На самом деле мы следили за придомовой территорией, у нас не было шума. Важно сразу оценивать риски при выборе локации.  

 

Артур Шустериовас,
сооснователь проекта PIMS

Наличие конкурентов

Когда в каком-то районе дефицит кафе, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных заведений вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будет важны ваше УТП и отличия от конкурентов.

В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:

Как найти помещение

Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.

После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.

 

Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»

Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.

Узнать требования закона

Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. Большая часть требований закона актуальна для фастфуда с отдельным помещением и посадочными местами для посетителей. Островку на фудкорте или фудмаркете, как правило, будет достаточно подведённого водо- и электроснабжения и наличия документов из «уголка потребителя». А вот кафе, работающим не только на вынос, нужно учитывать следующие требования:   

Осмотреть помещение

Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.

Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро – тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне – это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.

Например, предприниматель хочет открыть бургерную. Для него важно самостоятельно оценить трафик, прийти в похожее заведение в выбранной локации и узнать, сколько там людей в разные дни недели, в дождливый день, есть ли гости в обед, что они заказывают, что они не заказывают. И будет понятно, что примерно происходит в этой локации с выбранной нишей. Маркетинг, конечно, работает для привлечения гостей, но он может быть более затратным, чем например, покупка локального трафика. То есть на старте можно переплатить за место, которое по метражу не очень большое, но там сумасшедший трафик, причём он целевой. Очень важно понимать, что и для кого делается – в какой локации, для какой целевой аудитории. Потому что если локация неудобная, на привлечение гостей, возможно, вы потратите больше, чем от них получите. Поэтому локация — один из ключевых факторов при открытии бизнеса.

 

Александр Быков,
сооснователь сети кафе «Индийская точка», «Заря», Wonton King, Grèca, гастрономического пространства «Стороны света»

При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.

Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.

Узнайте о допустимой мощности электроэнергии в помещении, так как для кухни требуется не меньше 30-40 кВт. Если вы хотите, чтобы в вашем кафе гости смогли воспользоваться розетками, нужно учесть и это.

Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию. 

Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.

Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных посетителей, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.  

Узнать, кто будет вашими соседями

При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд.

При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.

Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами.

Проверить права и личность арендодателя

Попросите собственника помещения показать свидетельство о регистрации права собственности на помещение и дополнительные документы — например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Адрес помещения и кадастровый номер должны совпадать с адресом в документах 

Как проверить собственника:

Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то скорее всего с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.   

Как заключить договор

Правильно составленный договор аренды поможет вам защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде.

Подписать договор аренды — это как пожениться. Все договоры по отношению к арендатору составлены жёстко. У нас был опыт аренды  в Москва-Сити, там арендодатель обещал установить вытяжку на фудкорте, запустить маркетинговое продвижение, но в итоге ничего из этого не выполнил. Поэтому самое правильное — принять за истину: что вы исходно видите в помещении — то и будет. Либо прописывайте в договоре сроки, что и когда будет сделано. Важно закрепить в договоре условия «выхода» из него, а перед подписанием — обязательно проконсультироваться с юристом и пообщаться с коллегами из индустрии — пройдитесь по потенциальным соседям и узнайте, как идут дела, как складываются отношения с арендодателем.

 

Екатерина Серебро,
основательница сети Poke House

Ниже главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.

Тип договора

Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:

Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.

Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.

Описание помещения

Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:

Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.

Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.

Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.

Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.

К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.

 

На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды

Арендная плата

Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:

Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.

Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.

Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.

Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обеспечительный платёж

При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или  неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).

Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.

Арендные каникулы

Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают один-два месяца арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги обычно всё равно нужно платить.

План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.

Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.

Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.

У арендатора фактически нет прав, всё решается в одностороннем порядке, большинство договоров — кабальные для арендатора. Арендодателю всё равно, не хочешь — не подписывай, найдутся другие желающие. В Москве цены на аренду очень высокие.Нужно узнавать, какой маркетинговый бюджет у фудмаркета и как осуществляется продвижение, если подрядчик известный, это станет хотя бы минимальной гарантией. Арендную ставку согласуйте сразу, после подписания договора изменить условия почти невозможно.

Важно прописать в договоре, что пока в фудмаркете не откроется 70-80% корнеров, вы не будете платить полный размер аренды. Важно знать бэкграунд компании-арендодателя. Лучше выбрать директора старого закалки — молодые предприниматели-владельцы фудмаркетов часто не имеют достаточно опыта и совершают массу ошибок. Сразу узнайте, какие будут дополнительные платежи, проверьте вытяжку и все коммуникации — канализацию, вентиляцию, зафиксируйте в акте мощности оборудования.

 

Элина Осипова,
основательница сети Avocado Point

Форс-мажоры

Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте — если такой порядок закреплён в договоре.

Следующий шаг — определить в договоре дальнейшие действия. Вы можете:

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали  предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.

Штрафы

Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть  за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).

 

Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды

Акт приёма-передачи

Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.

Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.

В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны все детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.

 

Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»

Главное

  1. При выборе локации для точки фастфуда ориентируйтесь на трафик и его  соответствие вашей целевой аудитории: кафе масс-маркет сегмента с низким чеком нужно располагать в высокопроходимых местах, а заведения с интересной концепцией могут находиться и на менее посещаемой территории.
  2. Основные варианты локаций: помещения на первом этаже жилых комплексов, отдельно стоящие здания, места в торговых и бизнес-центрах, помещения в арт-кластерах.
  3. Помещение можно приобрести в собственность или арендовать.
  4. При выборе помещения обращайте внимание на инфраструктуру района, наличие конкурентов поблизости, уровень доходов местных жителей и специфику их интересов.
  5. Заранее узнайте всё, что сможете, об арендодателе и соседях.
  6. Внимательно изучайте договор: условия аренды, возможность арендных каникул, наличие штрафов и санкций, раздел о форс-мажорах.