Где лучше открыть продуктовый минимаркет ― в новостройке или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с форматом. У вас будет маленький магазин у дома с продавцом за прилавком, магазин самообслуживания или лавка с ассортиментом определённого сегмента (молочная, мясная и др.)? Формат магазина определяют ассортимент, ценовая политика и уровень обслуживания. Например, для небольшого минимаркета хорошим решением будет размещение в жилом комплексе, а лавка с уникальным товаром может найти своих покупателей и в торговом центре.
От того, насколько удачной будет локация, зависит рентабельность магазина: у магазинов с хорошим трафиком выше доходность.
При выборе локации для продуктового минимаркета есть два варианта: купить помещение или арендовать.
В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату и не заставит вас съехать. Но не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости — низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным — сменить.
У нас все магазины в аренде. Мы не рассматриваем покупку этих площадей в Москве, так как здесь перегретый рынок и высокие цены. Плюс из-за пандемии трафик сильно поменялся: все офисники уехали. И точка может не окупиться.
Если ты открыл магазин, и дело не пошло — собрал оборудование, переехал на другую точку. Это достаточно быстрый бизнес.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом парковки, торговые центры и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них крупные сетевые магазины. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов, и тогда нужно будет предлагать что-то, чего нет у других: круглосуточный график работы, продукты от местных производителей, более низкие цены и т. д.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются цветочные магазины, небольшие кофейни, оказываются услуги по ремонту — можно разместить и продуктовый минимаркет. К преимуществам таких помещений можно отнести отсутствие близкого соседства с собственниками жилых квартир и возможность занять площадь, достаточную для обустройства магазинов с системой самообслуживания. Обязательно смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
С первым помещением были сложности, и я стал искать новое. Нашёл отдельно стоящее здание в спальном районе без ступенек на входе. Аренда стоила 80 тысяч рублей в месяц, мне удалось сторговаться до 60 тысяч. В здание были проведены отдельные коммуникации, и их обслуживание стоило сильно дороже, чем если бы я снял помещение в жилом комплексе. В коммунальные услуги входило содержание труб, крыш, какой-то охранной зоны. Меня оштрафовал Ростехнадзор за нескошенную траву.
Я думал, что сэкономил, но выходило намного больше — около 90 тысяч в месяц с учётом всего. По факту получилось так, что я помогал сберечь здание собственника. В итоге я съехал.
Открывать продуктовый минимаркет в торговом или бизнес-центре — не лучшая затея. Это стоит делать только в том случае, если поблизости нет других продуктовых магазинов или ваш магазин может предложить что-то, чего нет у конкурентов: например, широкий ассортимент молочных продуктов или продукты для здорового питания. Но стоит быть готовым к тому, что в любой момент в этом месте может открыться сетевой супермаркет, и тогда вы потеряете большую часть покупателей.
Больше всего такой формат помещения подойдёт лавкам с определёнными категориями товаров: например, магазину чая и сладостей или лавке элитных сыров.
Главным плюсом локации станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам ТЦ.
Какой бы вариант вы ни выбрали, нужно проанализировать несколько показателей. Они позволят составить максимально полную картину развития бизнеса.
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего магазина ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Что формирует уровень благоустройства:
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество аналогичных магазинов. Опишите свою зону влияния, разделив её на две подзоны: ближнюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:
Новые районы — это почти всегда благодатная ниша для продуктовых минимаркетов: сначала клиентами будут строители, а потом жители. В таком месте многие хотят поскорее занять место. Но со временем в этих районах, как и в других локациях, появляются сетевые магазины и другие продуктовые — и тогда уже будет важно, какие конкурентные преимущества выделяют вас среди остальных.
Если же вы попробуете занять место в уже обустроенных районах, вам придётся соревноваться за внимание покупателей с теми, кто занял эту нишу раньше.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, можете переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― часто можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендаторов.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите требования к предприятиям продовольственной торговли. В частности учитывайте:
Если в продуктовом магазине продаётся алкогольная продукция, помещение нельзя размещать на территории и на прилегающей к зоне: ДОУ, школ, любых детских учреждений, юношеско-спортивных комплексов и секций, оздоровительных предприятий, в первую очередь медицинского назначения, военных частей.
Не доверяйте риелторам и застройщикам, которые говорят, что это будет проходимое место. Всегда надо подходить скептически: а что если тут вообще ничего не будет продаваться? Надо посмотреть прошлое этого места, какая там текущая ситуация, и после этого принимать решение. Не надо торопиться.
Раньше мы торопились. Мы могли открыть большое количество точек и потом половину из них закрыть.
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. Кроме объёма трафика оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины.
Например, люди могут в основном идти через задний вход здания, а не парадный, потому что так ближе к метро — тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне — это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
Изначально нужно подсчитать трафик, посмотреть какой он: разряженный или нет. Например, идут 5000 человек, но все с пакетами «Пятёрочки». Это значит, что трафик разряженный: потенциальные клиенты уже закупились в другом месте. До вашего магазина они уже дойдут без денег. В таком случае нужно либо располагать магазин до «Пятёрочки», чтобы покупатели дошли, либо предложить то, чего нет у крупных сетевиков.
Когда поймёте, какой здесь трафик, станет понятно, какой средний чек. Не надо строить иллюзий, что средний чек будет полторы тысячи рублей, как в «Пятёрочке», потому что у вас нет такого ассортимента. Он будет меньше. Трафик умножаем на средний чек — получается примерная выручка.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Во-первых, когда открываете магазин, и это ваш первый опыт, никогда не берите магазин в бетоне, когда нужно делать ремонт с нуля. Это убьёт весь бюджет. У таких помещений обычно очень низкая арендная ставка, но там большие затраты по открытию магазина. В такие помещения стоит идти только тогда, когда вы полностью уверены в своей концепции, что это помещение точно вам нужно.
Во-вторых: ищите помещение, в котором уже находился какой-то магазин, потому что тогда можно будет использовать его коммуникации, и это позволит уменьшить затраты на открытие магазина.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов. В хорошем помещении для магазина должен быть просторный торговый зал формата «open space» («открытое пространство») и несколько небольших помещений, соединённых между собой для склада, подсобного помещения и др. Не выбирайте помещения в домах старого фонда, где не проведена перепланировка. Оставлять, как есть — плохая идея, потому что тогда вам придётся расставлять мебель в «лабиринтах» квартирного плана, в торговом зале будет мало места, и покупатели постоянно будут задевать стеллажи и что-то ронять; а на проведение перепланировки самостоятельно вы рискуете потратить много денег и времени.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для покупателей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых, увеличивает травмоопасность в холодное время года.
Когда ищешь помещение, нужно посмотреть, кому это может мешать. Например, если над вами жильё, то собственник квартиры будет недоволен соседством с магазином. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы подъезд не загораживать. Если вы кому-то можете мешать, подумайте, как это исправить.
Над нами был банк, который говорил, что днём сверлить нельзя и ночью сверлить нельзя, потому что там работает кол-центр.
С проблемой соседства обычно нужно обращаться к арендодателю, чтобы он помог решить вопрос. Мы составили календарь шумных работ, и собственник помещения пошёл к банку и с ними договорился — согласовали график, когда можно сверлить.
Попросите собственника помещения показать документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования. Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе.
Как проверить собственника:
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Прежде чем идти на переговоры, посмотрите историю этой точки: кто там находился до вас, как долго. Это будет влиять на ход переговоров, потому что тогда можно говорить: «Слушай, у тебя тут арендаторы скачут. Значит место не такое ходовое, как ты говоришь. Давай ставку поменьше, арендные каникулы побольше» и так далее.
В принципе нормальный, адекватный арендодатель всё это понимает. Но важно аргументированно торговаться. Например, приходите и говорите: «Слушай, у тебя круто, но есть нюансы. Мне нужна вот такая ставка». Когда экономически ему всё обоснуете, и он увидит, что вы подготовились, он, вполне вероятно, пойдёт на все условия.
Часть 2
Правильно составленный договор аренды позволит защитить ваши интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде. Разберём главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договоренностей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
В принципе нормальный, адекватный арендодатель всё это понимает. Но важно аргументированно торговаться. Например, приходите и говорите: «Слушай, у тебя круто, но есть нюансы. Мне нужна вот такая ставка». Когда экономически ему всё обоснуете, и он увидит, что вы подготовились, он, вполне вероятно, пойдёт на все условия.
