Где лучше открыть розничный магазин — в жилом доме или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку это всегда финансовые затраты и репутационные риски.
В первую очередь определитесь с форматом: у вас будет небольшой магазин с демократичными ценами или бутик эксклюзивных товаров с высокой стоимостью? Формат магазина определяют ценовая политика, ассортимент, уровень сервиса.
На старте можно легко обойтись без офлайн-магазина, но впоследствии, после старта интернет-продаж, мы заметили, что многим клиентам важно увидеть товар перед покупкой — тогда мы и решили создать шоурум.
Розничные магазины часто располагают в местах с высокой проходимостью, но важно понимать, есть ли среди всех этих людей ваша целевая аудитория. Прежде чем искать локацию, составьте портрет вашего потенциального клиента.
Наша целевая аудитория — это девушки от 28 до 45 лет со средним или выше среднего доходом; обычно — жители больших городов.
При выборе локации для магазина есть два варианта: купить помещение или арендовать.
В первом случае у вас будет больше свободы действий и уверенность в том, что никто не поднимет арендную плату без предупреждения и не заставит вас съехать. Вам не нужно будет согласовывать ремонт с арендодателем и вкладывать деньги в оформление чужого помещения.
Мы с супругой (у нас семейный бизнес) решили купить коммерческое помещение, чтобы вложиться раз и навсегда и не иметь дело с арендаторами. Просмотрели на ЦИАН несколько десятков объявлений ― сложно было найти подходящее место. В итоге нашли помещение в строящемся на тот момент квартале на Ботаническом саду. Это логистически удобное место: рядом МЦК, парковка, отдельный вход. Удобно отправлять заказы с курьерами.
Тем не менее не у всех на старте есть достаточная сумма для покупки недвижимости. К тому же это лишает мобильности: если на выбранном месте бизнес не пойдёт, придётся продавать помещение и начинать всё заново.
Главный плюс арендованной недвижимости ― низкий порог входа: можно найти локацию практически на любой бюджет, а если место окажется неудачным ― сменить.
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: кофейни, фитнес-центры, салоны красоты, пекарни и магазины. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению со зданиями старого фонда.
Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом бизнес- и торговые центры, парковки и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик. Также посмотрите, сколько конкурентов поблизости и есть ли среди них магазины с похожим ассортиментом. При высокой конкуренции могут возникнуть сложности с привлечением клиентов.
В помещениях стрит-ритейла всегда смешанный трафик: органический и тот, который вы генерируете сами с помощи рекламы, соцсетей и т. д. Мы сейчас для себя выбрали этот вариант. Это не так дорого, как в ТЦ, и есть приток клиентов.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет вариант с достаточно небольшой площадью. Заранее узнайте, переведено ли помещение в статус нежилого, чтобы не пришлось получать разрешение у жителей. При выборе помещения в старом фонде также обращайте внимание на инфраструктуру: если рядом есть детские сады, школы и офисы, а выбранная локация находится по пути ― вполне вероятно, что часть этих людей станет вашими постоянными клиентами.
Сразу смотрите состояние всех коммуникаций: в домах старого фонда часто бывают проблемы с канализацией и водоснабжением ― узнайте, когда в здании проводили капремонт. Также проверьте, является ли здание объектом культурного наследия ― это накладывает определённые ограничения.
У нас ремонт сильно затянулся, потому что, как только мы зашли в это помещение и начали делать первые работы, на здание повесили табличку, что оно является памятником архитектуры, и никаких ремонтных работ без согласований вести нельзя. Это отняло много времени: получали разрешения на ремонт, и всё это длилось очень долго.
Кроме помещений в жилых массивах и ТЦ, можно арендовать отдельно стоящие здания. Как правило, они уже имеют статус нежилого помещения и подходят для малого бизнеса. В таких помещениях часто располагаются минимаркеты и другие розничные магазины. Смотрите на наличие всех необходимых коммуникаций и заранее узнавайте сумму коммунальных платежей.
С первым помещением были сложности, и я стал искать новое. Нашёл отдельно стоящее здание в спальном районе без ступенек на входе. Аренда стоила 80 тысяч рублей в месяц, мне удалось сторговаться до 60 тысяч. В здание были проведены отдельные коммуникации, и их обслуживание стоило сильно дороже, чем если бы я снял помещение в жилом комплексе. В коммунальные услуги входило содержание труб, крыш, какой-то охранной зоны. Меня оштрафовал Ростехнадзор за нескошенную траву.
Я думал, что сэкономил, но выходило намного больше ― около 90 тысяч в месяц с учётом всего. По факту получилось так, что я помогал сберечь здание собственника. В итоге я съехал.
Также обратите внимание на трафик: насколько проходима эта зона, какие рядом объекты инфраструктуры. Здание должно быть частью городской жизни, чтобы случайно проходящие мимо люди могли стать вашими клиентами.
Первую точку мы открывали в стрит-ритейле ― ларёк на самой проходимой пешеходной улице города. Это эпицентр города, где все гуляют в хорошем настроении. Потом мы несколько раз переезжали в рамках этой локации, в итоге открыли большой магазин, который считался флагманским. Спустя время ситуация изменилась, и все магазины там закрылись, открылись рестораны, и аудитория поменялась. Но нам удалось на том месте закрепить свой бренд, и к нам специально приезжали наши клиенты, так как знали, что у нас там магазин с большим ассортиментом. Некоторые клиенты перестали ездить, потому что неудобно парковаться. Для прогулок это хорошее место, для тех, кто на транспорте, ― не очень. Много туристов к нам заходило ― это тот сегмент, на который я изначально даже не рассчитывала, но летом они приносили хорошую выручку. И до момента закрытия бизнеса точка на этой улице приносила нам одну из самых больших выручек.
Может так получиться, что вы найдёте хорошее помещение с высоким трафиком, удобным расположением и по приятной цене, но оно окажется больше, чем вам нужно. В таком случае можно разделить его на две части и одну из них сдать в субаренду. Ищите соседей, которые помогут привлечь дополнительный трафик и будут вас дополнять. Хорошим вариантом могут быть небольшие кофейни или магазины одежды и бижутерии известного бренда. А вот делить здание с малоизвестным магазином или шаурмой вряд ли хорошая идея.
В качестве соседа нужен трафикогенератор: здорово, если рядом встанет аптека, пекарня или что-то тематическое ― например, белорусский трикотаж. Другие бизнесы будут генерировать меньше трафика, но можно работать и с ними.
Открытие розничного магазина в бизнес- и торговых центрах подойдёт тем, у кого ещё нет крепкого бренда, но есть потребность в высоком трафике. Выбирайте помещение на первой линии ближе ко входу, так как чем дальше вы находитесь от входа, тем меньше вероятность, что до вас дойдут.
Когда открывали первые магазины, мы выбрали ТЦ, потому что у нас тогда ещё не было имени, концепт был новым, и нам нужен был трафик.
Выбирая ТЦ, я обращала внимание на транспортную доступность, привлекательность самого ТЦ, наличие в нём флагманских магазинов. Я смотрела, в каком состоянии фуд-корт, какие есть развлечения. В моём понимании клиент приходит в ТЦ совершить несколько покупок, поэтому должны там быть такие магазины, как «Спортмастер», «Детский мир», Rendez-vous ― чтобы человек мог закрыть все потребности в одном месте, и ему было удобно. Также важна чистота ТЦ, вплоть до туалетов.
Далее мы выбрали пять ТЦ, составили презентацию, в которой чётко описали свою концепцию, цели, как мы всё это видим и отправили в торговые центры. В течение недели-двух получили ответы, нам предложили условия в рынке, мы их рассмотрели и выбрали то, что нам больше всего подходило.
Также нужно быть готовым к конкуренции, особенно в торговых центрах, где обычно располагаются крупные сети магазинов. Выделиться среди конкурентов помогут продуманная концепция, качественный продукт, уникальный ассортимент и хороший сервис.
Выбор места очень важен: 70% успеха зависит от локации. Мы пробовали разные форматы и решили, что лучший вариант ― небольшие ТЦ. Не самые крупные, а локальные, куда покупатель сможет приходить, когда у него кончился шампунь или паста. В таких местах есть трафик, люди после работы заходят что-то купить.
Расположение в бизнес-центре ― не всегда хорошая идея. В классических бизнес-центрах атмосфера обычно не располагает к покупкам, при этом весь трафик ограничен офисными сотрудниками, но некоторые бизнес-парки — подходящее пространство для размещения розничного магазина. Важно, чтобы ваш уровень цен совпадал с примерным уровнем дохода посетителей и работников бизнес-парка, иначе вы рискуете потерять клиентов, как только рядом откроется кто-то более близкий местной аудитории.
Иногда бизнесы, уже существующие в торговых и бизнес-центрах, ищут себе соседа, с которым можно разделить площадь, уменьшить арендную плату и закрыть больше потребностей клиентов. Например, магазин косметики может поделить площадь с салоном красоты, а цветочная лавка ― с кофейней.
Сначала у нас был шоурум на Чистых прудах — маленький, с невысокой проходимостью. Мы арендовали помещение совместно с дизайнерами — и это было удобно, так как ниши бизнеса достаточно схожие. Ещё большим плюсом было то, что при таких условиях клиент всегда мог приехать в шоурум и посмотреть товар самостоятельно. Мне не нужно было постоянно там находиться, так как в помещении работали дизайнеры и оно было открыто. Из-за неудачного трафика шоурум пришлось закрыть.
Второй магазин появился, когда ко мне обратился сам владелец помещения, итальянец. Он открывал шоурум итальянских кухонь, и для его декора нужна была посуда. Владелец предложил расставить наш товар за рекламу в своём блоге, а потом мы договорились об аренде. Для меня это очень удобно — не нужно ничего придумывать, создавать дизайн, искать стеллажи. Мы просто выбрали нашу посуду для шоурума и начали работать.
В расположении и в БЦ, и в ТЦ главным плюсом станет высокий трафик, но платить за это придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам центра.
Нужно понимать, что в торговом центре вы платите не за аренду, а за трафик. Если ТЦ его не генерирует, то вы платите впустую. Некоторые арендодатели повышают цену, а поток у них падает ― это неправильно. Выбирайте хорошо проходимую точку, иначе это обойдётся очень дорого. В некоторых ТЦ ещё нужно заплатить крупную «входную» сумму, просто чтобы стать арендатором ― эти деньги не вернут ― или выложить сразу несколько арендных платежей плюс обеспечительный.
Арт-кластер ― это несколько мастерских, предприятий, офисов, магазинов, кафе, объединённых в общем пространстве и занятых в сфере креативных индустрий. В таких местах, как правило, располагаются творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны, которые привлекают аудиторию, ценящую индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский Центр современного искусства «Винзавод» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоурумы.
Такие локации могут стать хорошим вариантом для концептуального магазина, владелец которого любит искусство и хочет собрать в своём пространстве единомышленников и любителей хэнд-мэйд («сделанных своими руками») товаров. На территории таких пространств часто проводят мастер-классы, например, по лепке из глины и батику (рисованию по ткани) — такой трафик может сыграть и в вашу пользу.
Какой бы вариант вы ни выбрали, проанализируйте несколько показателей. Они дадут максимально полную картину развития бизнеса.
1. Инфраструктура
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего магазина ― пешком, на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько они стоят.
Когда открывали первый магазин, мы плохо понимали, во что ввязываемся. Мы увидели классное место — Аптекарский огород — и поняли, что хотим открыться именно там. Мы примерно прикинули, что там есть органический трафик, рядом офисы, Ботанический сад, много кафе.
Вторая наша локация ― ARTPLAY. Сейчас я понимаю, что в центре мы больше не будем открываться, так как с паркингом большие проблемы. Важно, чтобы рядом была парковка и расстояние от метро не было большим. Ещё нужно, чтобы место было атмосферным, приятным.
Что формирует уровень благоустройства:
2. Зона влияния
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж.
Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество магазинов похожего формата.
Обратите внимание на транспортную доступность локации. Например, если ваш магазин находится рядом с выходом из метро или остановкой общественного транспорта, то люди, которые будут сюда приезжать по своим делам, также могут быть вашими потенциальными клиентами.
Наш тип магазинов тяготеет к пересадочному трафику ― это трафик, который постоянно меняется. Это люди, которые идут с работы, гуляют во время обеда, просто гуляют, проходят мимо и видят небольшую подсказку, выраженную во входной группе: вывески, баннеры, постеры с предложениями ― и вспоминают, что у них, например, помада заканчивается, надо купить. И заходят. Как правило, у трафика, привязанного только к людям, живущим в этой локации, конверсия ниже.
3. Наличие конкурентов
Когда в каком-то районе дефицит магазинов с определённым товаром, многие компании хотят занять свободную нишу, чтобы не конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных магазинов вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности, и тогда будут важны ваше УТП и отличия от конкурентов.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Определившись с локацией, можете переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры и спросите контакты арендодателей.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru , avito.ru , тематические группы во «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
1. Узнать требования закона
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите соответствующие требования. Если планируете продавать продукты питания, сверьтесь с СанПин 2.3.6.3668-20: он содержит подробный перечень условий, которые вы должны соблюдать.
Большая часть требований актуальна для магазинов с отдельным помещением — в ТЦ и БЦ администрация уже соблюдает определённые нормы. Учитывайте следующие правила:
2. Осмотреть помещение
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов.
Мы поставили счётчик и посмотрели, насколько проходимо это место. Здесь Арбат, рядом метро. Таким образом мы хотели понять, сколько здесь именно офисных, работающих людей, которые от метро и к метро идут в утреннее и вечернее время. Полученное число нас в принципе удовлетворило, и мы решили, что это место можно попробовать.
Кроме объёма трафика, оценивайте также его направление: куда идут люди, откуда выезжают машины. Например, люди могут в основном идти через задний вход, а не парадный, потому что так ближе к метро ― тогда нужно выбирать помещение, которое будет находиться на их пути. В противном случае может получиться так, что вы арендуете помещение в одном углу здания, а люди будут ходить по другой стороне ― это снижает вероятность, что до вас дойдут, даже если в целом в этом районе трафик хороший.
Изначально нужно подсчитать трафик, посмотреть какой он: разряженный или нет. Например, идут 5000 человек, но все с пакетами «Пятёрочки». Это значит, что трафик разряженный: потенциальные клиенты уже закупились в другом месте. До вашего магазина они уже дойдут без денег. В таком случае нужно либо располагать магазин до «Пятёрочки», чтобы покупатели дошли, либо предложить то, чего нет в «Пятёрочке».
Когда поймёте, какой здесь трафик, станет понятно, какой средний чек. Не надо строить иллюзий, что средний чек будет полторы тысячи рублей, как в «Пятёрочке», потому что у вас нет такого ассортимента. Он будет меньше. И трафик умножаем на средний чек ― получается примерная выручка.
Смотрите и на то, насколько трафик целевой для вас: кто эти люди, какие у них потребности и ожидания, соотносится ли это с портретом целевой аудитории вашего магазина.
Мы хотели открыть магазин в одном ТЦ. Я приходила туда с ноутбуком, садилась напротив места, которое нам предлагали, и считала, сколько девушек прошло. Мужчины ― не наша целевая аудитория. Делала я это, потому что нередко статистика, которую даёт ТЦ, отличается от действительности. Во всяком случае в 2016-2018 году данные отличались.
Ещё пообщалась с другими магазинами, нашими конкурентами, которые уже встали в этом ТЦ. Они поделились своей выручкой, цифра оказалась меньше, чем мы рассчитывали, и мы не стали туда вставать.
Оцените размер помещения: позволяет ли его площадь расположить весь ваш ассортимент нужным образом. Возможно, у вас не слишком много разных позиций, и весь товар можно разместить на 10-15 квадратных метрах ― в таком случае помещение большего размера не будет работать должным образом, а вы будете платить за лишние метры. И наоборот: если у вас широкий ассортимент, в маленьком помещении будет тесно, и рассматривать такие варианты не имеет смысла.
При выборе помещения смотрите на возможность задействовать эту локацию в развёртывании товарно-ассортиментной матрицы, чтобы сразу понимать, сколько вам нужно квадратных метров и какой может быть стоимость. Приведу пример: если у вас товарно-ассортиментная матрица выкладывается на 100 кв. м., то локация с 40 кв. м. вам не подойдёт. Даже если вы примете решение об открытии магазина в этом помещении, то вам придётся сильно урезать ассортимент, это снизит спрос, и доходность локации упадёт. То же работает и в обратную сторону: в наших магазинах товарно-ассортиментная матрица раскладывается на 40-45 кв. м., значит локация в 100 кв. м. для нас не эффективна: мы просто продублируем матрицу, и аренду будем платить за все 100 кв. м. Тем не менее это не ставит крест на локации, если там крутой трафик. В таком случае можно сдать часть помещения в субаренду.
При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Выбирая помещение, мы всегда оцениваем его состояние и то, сколько потребуется вложений. Не заходим туда, где нужно делать всё от пола до потолка. Лучше не тратиться на то, от чего можно отказаться.
Либо же можно договориться с арендодателем. Когда мы снимали помещение в Нижнем Новгороде, там даже пола не было. Договорились, что арендодатель делает пол и проводку за свой счёт, а ещё поставит дверь. Важно согласовывать, в каком виде помещение будет передано пользователю.
Узнайте о допустимой мощности электроэнергии в помещении, так как системы кондиционирования потребляют не меньше 2 кВт. А кроме кондиционера и вентиляции у вас будут работать источники освещения и кассовое оборудование.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Смотрите на планировку, старайтесь подобрать помещение, в котором не придётся сносить стены и тратить время на согласование этих процессов.
Выбирайте помещение с удобным входом, чтобы не создавать для посетителей дополнительных препятствий. Например, не рекомендуется выбирать помещение, при входе в которое человек должен преодолеть больше, чем пять-семь ступенек. Во-первых, это служит препятствием для маломобильных граждан, а во-вторых ― увеличивает травмоопасность в холодное время года.
3. Узнать, кто будет вашими соседями
При поиске помещения смотрите, кому вы можете помешать. Особенно это актуально для тех, кто планирует размещаться в жилых комплексах. Этот фактор нужно учесть сразу: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы не загораживать подъезд.
При возникновении конфликтов можно обратиться к арендодателю или попробовать урегулировать всё своими силами.
Когда ищешь помещение, нужно посмотреть, кому это может мешать. Например, если над вами жильё, то собственник квартиры будет недоволен соседством с магазином. Этот фактор нужно сразу учесть: сделать шумоизоляцию, правильно организовать логистику, чтобы подъезд не загораживать. Если вы кому-то можете мешать, подумайте, как это исправить.
Над нами был банк, который говорил, что днём сверлить нельзя и ночью сверлить нельзя, потому что там работает кол-центр.
С проблемой соседства обычно нужно обращаться к арендодателю, чтобы он помог решить вопрос. Мы составили календарь шумных работ, и собственник помещения пошёл к банку и с ними договорился ― согласовали график, когда можно сверлить.
Также смотрите и на бизнесы, которые находятся рядом с вами: оценивайте, насколько приятно вам будет это соседство, какие люди посещают ваших соседей, а значит, будут приходить и к вам, есть ли рядом прямые конкуренты, которые могут отбить ваших клиентов.
Со временем корейская косметика везде появилась, и я сначала очень переживала. На момент открытия гигантов ― таких как Рив Гош или Л`Этуаль ― у нас падала выручка, потому что они делали большие скидки, которые мы не могли себе позволить. Но затем все клиенты к нам возвращались, потому что у конкурентов не очень удобная выкладка и консультанты не всегда могут сориентировать даже по ассортименту. Долгое время в нашем городе не было продавцов, которые бы знали все бренды и продукты, а наши консультанты всё знали, поэтому к нам возвращались.
А вот когда корейская косметика стала популярной, и рядом с нами вставали прямые конкуренты ― это было ужасно: выручки ни у нас, ни у них. В итоге дольше не закрывается тот, у кого больше денег на аренду хватает. В таком случае маленькие магазины стараются сделать акцент на сервисе и выделяться за счёт этого. Бороться скидками губительно для бизнеса: скидки убивают прибыль, это сокращает срок жизни магазина.
Поскольку мы ушли в онлайн, не сильно принципиально, что находится вокруг нас, потому что люди чаще всего заказывают курьерскую доставку. Но нам, благо, повезло с соседством, поэтому нет ничего, вызывающего какие-то спорные впечатления. И, мне кажется, что важно, кто находится рядом с тобой: вдруг это какие-то грязные помещения. И если соседи выглядят недостаточно эстетично, это отбрасывает тень на твой магазин, потому что как только к тебе приходит клиент, ты создаёшь для него определённую сказку. Это, конечно же, сопряжено и с сервисом, который должен быть высоким. И если есть какие-то раздражающие факторы, они отразятся на общем впечатлении.
4. Проверить права и личность арендодателя
Попросите собственника помещения показать свидетельство о регистрации права собственности на помещение и дополнительные документы — например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Адрес помещения и кадастровый номер должны совпадать с адресом в документах
Как проверить собственника:
Взаимоотношения человек ― человек намного важнее, если мы говорим о малом бизнесе. Что бы ты ни прописывал в договоре, судиться из-за 15 тысяч рублей получится дороже. У нас был неприятный случай: мы арендовали помещение на Бронной ― это был красивый особняк, похожий на замок. Мы вложили большие деньги в ремонт в расчёте на то, что будем находиться в этом помещении минимум 5 лет. А собственник через 1,5 года попросил нас покинуть помещение, нарушив договоренности, так как нашёл более выгодного арендатора.
Прежде чем заключить договор, наведите справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Если человек конфликтный, то, скорее всего, с ним будет сложно договориться о каких-то уступках и индивидуальных условиях. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если отношения с арендодателем не заладились в самом начале, возможно, стоит поискать другое помещение.
Арендодатель важен. Управляющая компания ― отдельный тип арендодателей, у них свои правила и позиция: «У нас и без вас тысячи желающих арендовать помещение». К этому нужно относиться спокойно. Нам нравится работать с компаниями, не с физлицами. Управляющая компания ― это уже какой-то бизнес, в котором много людей, с ними можно договариваться. При работе с физлицом это работа с конкретным человеком, сегодня он говорит одно, а завтра — другое.
Там, где мы арендуем, красивая ухоженная территория, УК имеет много ресурсов, сервисов и может ими поделиться с арендатором. Здорово, когда УК может предоставить своих клинеров, строителей, провести интернет, и мне, как предпринимателю, не нужно об этом думать.
Иллюзия, с которой, мне кажется, многие в России сталкиваются ― это абсолютная сила договора. Мы уже дважды переезжали. Первый переезд случился спустя несколько месяцев, а второй ― буквально этим летом. И каждый раз это история про то, что к вам могут прийти и сказать: «Либо ты платишь аренду в 2 раза больше, либо мы расторгаем контракт». И в целом, если у вас нет опыта судебных тяжб, вы не хотите с этим связываться, вы, скорее всего, съедете. И это то, к чему нужно быть всегда готовым. То есть не ждать этого, конечно же, каждое утро, но в целом вы должны иметь в виду, что вам может понадобиться юрист или внезапно вы должны будете переехать.
Правильно составленный договор аренды позволит защитить свои интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде.
Нужно внимательно вчитываться в договор и его условия. Многие этого не делают, им кажется, что слишком сложно. Но надо понимать, что в один день к арендодателю может прийти интересный арендатор с более выгодным предложением, и тогда с вами начнутся жёсткие переговоры по условиям, которые были прописаны в договоре. Поэтому нужно очень внимательно к этому относиться и всё уточнять ещё на моменте входа.
Ниже главные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Тип договора
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Самое важное, что всегда нужно проверять в договоре, ― это условия выхода из ТЦ. Например, может случиться такая ситуация: вы думали, что всё будет классно, а продажи не пошли. Хотите съехать, а по договору не можете и обязаны там находиться ещё три года. Желательно, чтобы срок выхода был небольшим: три месяца, например. Самое приятное, когда за месяц можно предупредить и съехать. Когда досрочно выезжаешь, могут не вернуть депозит. Хорошо, если есть возможность учесть депозит в последний месяц перед выездом.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Описание помещения
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0123456:7890.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1111-1111 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 001234 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
Скриншот из договора аренды: на плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду
Арендная плата
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
Убедитесь, что вы поняли, как рассчитываются все платежи.
Укажите порядок оплаты ― наличными или на расчётный счёт, по пред- или постоплате, а также срок оплаты ― например, до 5 числа текущего месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Когда начался локдаун, помещение, которое мы арендовали, продали другому владельцу. И начались проблемы. Мы не пришли с новой владелицей к согласию. Она решила поднять арендную плату. И для меня это было непонятно: все вокруг съезжают, многие закрываются, и тут человек, который покупает помещение, решает поднять арендную плату в такое время. Я не согласилась. Мы начали обсуждение с юристами, это всё затянулось на какое-то время. В итоге пришлось переезжать. Это была драма для меня: мы вложили в это помещение очень много сил и денег, в его ремонт, оформление. Пришлось всё оставить.
Обеспечительный платёж
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договорённостей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Арендные каникулы
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Главный совет: не вкладывайте много своих денег в чужие стены, особенно если это первый бизнес. С собой вы это не заберёте. Одно дело, когда уже есть какой-то поставленный бизнес, и ты знаешь или догадываешься, как дальше всё пойдёт. А тут ― нет. Лучше меньше вкладывать деньги в чужие помещения. Это как с арендой квартиры, когда кто-то там делает ремонт. Потом тебе скажут «до свидания», а все вложенные деньги останутся там.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Форс-мажоры
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте — если такой порядок закреплён в договоре.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у вас нет денег на оплату аренды, ваш контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Так, распространение коронавирусной инфекции было признано обстоятельством непреодолимой силы в некоторых регионах, например в Москве. Арендодателей обязали предоставлять отсрочку платы по заявлению арендатора или по требованию уменьшать её в периоды, когда использование помещения было ограничено. Все нюансы, связанные с возможным введением локдауна, также лучше предусмотреть в договоре.
Штрафы
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Ознакомьтесь со штрафными санкциями до подписания договора. Скриншот из договора аренды
Акт приёма-передачи
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте (например, трещины на стене или сломанные дверные замки) и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
