Где лучше открыть салон красоты ― в жилом комплексе или торговом центре, как проверить помещение и почему нужно обязательно пообщаться с будущими соседями. В статье ― всё об аренде коммерческой недвижимости.
К выбору локации нужно подходить максимально ответственно, поскольку переезд ― это всегда финансовые затраты и репутационные риски. В первую очередь определитесь с позиционированием: у вас будет небольшой бьюти-бутик в спальном районе или премиум-салон в центре города? Формат салона определяют ценовая политика, комплекс услуг, уровень сервиса.
Салоны бутикового типа ― где работает до 10 специалистов ― обычно располагаются в жилом массиве. Их основные клиенты ― жители домов в радиусе 500 метров. В этом случае транспортная доступность не так важна, как грамотный маркетинг. Разумнее предложить экономформат с доступными ценами и таргетировать рекламу на жителей конкретного района. Если салон находится в жилом доме, обратите внимание на удобный вход: чем меньше ступенек, чем лучше.
Более крупные салоны, уровнем выше, располагаются в торговых и бизнес-центрах, отелях, а также в арт-кластерах ― площадках, которые объединяют кафе, магазины, мастерские, выставочные пространства. Для них транспортная доступность имеет большее значение: при выборе локации следует учитывать близость автомобильных развязок, остановок общественного транспорта.
Как выбрать локацию
Жилые комплексы
В современных жилых комплексах первый этаж отводится под инфраструктурные объекты: магазины, фитнес-центры, салоны красоты. Это помещения с продуманными планировками и обустроенными инженерными сетями. Минусы ― более высокие арендная плата и коммунальные платежи по сравнению с комплексами старого фонда. Поинтересуйтесь планом развития района: будут ли рядом парковки, торговые центры и другие объекты, потенциально увеличивающие трафик.
Аренда помещения в домах старого фонда накладывает некоторые ограничения на формат. Скорее, это будет экономвариант с достаточно небольшой площадью.
Бизнес- и торговые центры
Форматы могут быть разными: моносалон (например, nail-бар), полноценный салон с комплексом услуг, студия массажа или укладки. В любом случае главным плюсом локации станет высокий трафик. Однако сложные и долгие бьюти-процедуры тут вряд ли будут пользоваться спросом. В торговых центрах посетители больше настроены на шопинг, а в бизнес-центрах ― ограничены рабочим графиком.
Целесообразно предлагать то, что можно сделать быстро и на виду у всех: маникюр, укладку, оформление бровей, макияж, массаж лица. Удачное соседство станет преимуществом: можно договориться о кросс-маркетинговых акциях. Например, предложить покупателям магазина одежды сертификаты на скидку в ваш салон красоты.
Открывать салон в торговом центре стоит, если у вас новый бизнес и нет своей клиентской базы. Но платить за хороший трафик придётся высокой арендной ставкой и полным подчинением правилам ТЦ.
Нужно согласовывать абсолютно всё: что наклеить, где поставить экран и т.д. Все технические работы нужно делать после закрытия центра. Нельзя раздавать флаеры, потому что в ТЦ есть своя служба, которая за 8 тысяч рублей в час раздаёт их по согласованию. Запрещено включать музыку в салоне громче фоновой музыки в ТЦ.
Ты не можешь начать работу на минуту позднее, иначе штраф. Несколько раз наши администраторы опаздывали или менялись графиками, но забывали об этом. На каждом участке стоит охрана и всё это контролирует. Они просто приходят в 10:05, фотографируют — салон закрыт. Потом присылают акт о нарушении и штраф — 500 долларов.
Екатерина Анохина,
соосновательница студии Face Up
Арт-кластеры
Такие локации подразумевают соседство с конкурентами. Когда в одном месте сосредотачивается большое количество бьюти-компаний, создается «эффект центра красоты». Его может усилить окружение: творческие мастерские, арт-пространства и модные рестораны привлекают аудиторию, которая ценит индивидуальный стиль и возможность самовыражения. Например, московский бизнес-квартал «Арма» объединил на одной территории галереи, образовательные мастерские, шоу-румы. Там соседствуют студии красоты Merci, Ma & Mi, Touch up bar PENG и др.
Арт-кластеры подходят сетевым салонам с устойчивым, узнаваемым брендом, а также тем, у кого сильное УТП. Такая локация обостряет конкуренцию, и это хорошо для роста. Но для него должен быть потенциал. В кластерах принято демпинговать: салоны переманивают клиентов более низкими ценами. А мастера, имея возможность работать одновременно в нескольких салонах, начинают делиться наработанными техниками. Поэтому авторские методики становятся общедоступными, эксклюзивность пропадает. Новичкам в бизнесе, а также тем, кто открывал салоны в спальных районах, будет трудно обойти конкурентов в таких условиях.
Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»
Отели
Обычно отели самостоятельно открывают салон красоты для своих постояльцев, но иногда заключают партнёрства. Например, на минус первом этаже отеля может работать салон мужских стрижек, обслуживая не только гостей отеля.
Главный плюс локации ― поток потенциальных клиентов. Постояльцы предпочтут побриться в выбранном отеле, чтобы не тратить время на поиск салона в городе. Кроме того, по согласованию отель может предоставить парковочные места, а также сотрудников для уборки. Минусы очевидны: салон во многих вопросах зависит от владельца отеля, придётся согласовывать дизайн помещения, размещение наружной рекламы и др.
Какой бы вариант вы ни выбрали, нужно проанализировать несколько показателей. Они позволят составить максимально полную картину развития бизнеса.
Инфраструктура
Поставьте себя на место клиента: насколько удобно добираться до вашего салона ― на личном и общественном транспорте, есть ли места для парковки и сколько она стоит, что гости увидят из окна, пока мастер будет оказывать услугу.
Что формирует благоустройство:
транспортная и пешая доступность,
освещение в тёмное время суток,
безопасность: видеонаблюдение, шлагбаумы,
вид из окна выбранного помещения,
наличие банкоматов в прямом доступе,
наличие собственной парковки.
Зона влияния
Вокруг любого коммерческого помещения существует зона влияния, или зона спроса на услуги. Изучите карту, оцените ёмкость рынка ― потенциальный объём продаж. Учитывайте инфраструктуру района: уровень жизни населения, благоустройство территории, количество аналогичных салонов и других предприятий сервисного обслуживания. Опишите свою зону влияния, разделив её на три подзоны: ближнюю, среднюю и дальнюю. Расстановка сил будет примерно такой:
Ближняя зона ― район в радиусе 1 км от вашего салона. Выручка, полученная от жителей этой области, составит около 70%.
Средняя зона — район в радиусе 2—5 километров от салона. Жители этой зоны будут добираться до салона на общественном или личном транспорте и принесут около 20% выручки.
Дальняя зона – район в радиусе более 5 км. Клиенты, готовые ехать за нужной услугой или к понравившемуся мастеру, обеспечат 10% выручки.
Наличие конкурентов
Когда в каком-то районе дефицит парикмахерских или спа-центров, многие компании хотят занять свободную нишу. В этом случае не придётся конкурировать за внимание потенциальных клиентов. Однако при появлении аналогичных салонов вы лишитесь главного преимущества ― эксклюзивности.
В большинстве случаев при выборе локации приходится учитывать активность конкурентов:
Количество салонов вблизи выбранной локации. Осмотритесь на месте: кто в шаговой доступности предлагает те же услуги, что и вы.
Преимущества и недостатки конкурентных салонов. Сравните меню услуг и ассортимент товаров, интерьер, ценовую политику, действующие акции и спецпредложения.
График работы близлежащих салонов и время, на которое приходится основное количество посетителей.
Как найти помещение
Определившись с локацией, можно переходить к выбору помещения. Попробуйте пройтись по территории ― часто можно заметить объявления о сдаче коммерческих помещений в аренду. Зайдите в соседние магазины и торговые центры, чтобы лично спросить контакты арендаторов.
После этого можно задействовать интернет: cian.ru, avito.ru, тематические группы в Facebook и «ВКонтакте», а также Яндекс и Google (запросы вида «Бутово аренда помещения»). По-прежнему работает сарафанное радио ― поспрашивайте друзей и знакомых, в том числе в соцсетях. В среднем на поиски уходит около двух месяцев, но всё зависит от конкретного города.
Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»
Вот что нужно сделать до подписания договора аренды.
Узнать требования закона
Для большинства сфер бизнеса закон формирует список требований к помещению. Это обеспечивает безопасные и комфортные условия работы. Изучите требования к салонам, оказывающим парикмахерские и косметические услуги. В частности учитывайте:
В салоне красоты должны быть зал ожидания, гардеробная, санузел, подсобное помещение, кухня и рабочие залы.
В помещении должны быть внутренние инженерные сети: канализация, водопровод.
При размещении в жилом здании вентиляция проектируется отдельно от общедомовой.
Если в салоне есть солярий, он должен находиться в отдельном помещении с собственной вентиляцией.
Допустимо делать маникюр и педикюр в одном зале с условием, что рабочие места разделены перегородкой.
Массаж, косметологические процедуры, пирсинг и татуаж оказываются в отдельных кабинетах.
Осмотреть помещение
Оптимально прийти утром и вечером ― чтобы увидеть освещение и потенциальный трафик клиентов. При осмотре обойдите помещение по периметру, проверьте, есть ли трещины и повреждения покрытия на стенах. Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. В помещении не должно появиться неприятного запаха и громкого шума.
Уточните время работы инженерных систем в здании, чтобы избежать ситуаций, когда в 19:00 в ваше помещение прекратят подачу воздуха. Осмотрите мокрые точки. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Либо договоритесь о ремонте и арендных каникулах ― об этом далее.
Если в помещении есть Wi-Fi, подключитесь к нему и проверьте скорость соединения через Speedtest.net. Загляните в градостроительный план земельного участка ― он покажет, есть ли в помещении скрытые коммуникации, которые могут накладывать ограничения на эксплуатацию.
Проверить права и личность арендодателя
Попросите собственника помещения показать документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, наследования. Адрес помещения должен совпадать с адресом в документе.
Получите выписку из Реестра юридических лиц на сайте налоговой. Убедитесь, что компания не находится в процессе ликвидации или банкротства. Также в выписке не должно быть отметки, что сведения о компании недостоверны.
До заключения договора рекомендую навести справки об арендодателе. В бизнесе многое зависит от личности партнёра. Люди, склонные к скандалам, как правило, не идут на переговоры и какие-либо уступки. А это важные нюансы, если вы планируете долгосрочное сотрудничество. Вам с арендодателем придётся о многом договориться: ремонт, арендные каникулы. Если вы не подходите друг другу, лучше об этом узнать заранее.
Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»
Главное
Подумайте, какая локация отвечает вашему позиционированию и соответствует бюджету: бизнес- или торговый центр, арт-кластер, помещение в здании отеля.
До заключения договора ознакомьтесь с требованиями закона, составьте описание помещения и сделайте видеосъёмку.
Проверьте личность арендодателя: его право собственности, отсутствие банкротства, обратите внимание на личные характеристики.
Договор аренды: как правильно арендовать помещение
Правильно составленный договор аренды позволит защитить ваши интересы. В случае разногласий именно этот документ станет вашим главным аргументом в суде. Разберём важные моменты, которые нужно зафиксировать письменно.
Тип договора
Всего есть три типа договоров в зависимости от срока действия:
Краткосрочный: на 364 дня, или на 11 месяцев. Такой договор предлагают заключить, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить пошлину. Для арендатора это риск: никто не гарантирует, что через год вас не заставят съезжать. Если решились, проверьте, чтобы условия договора не запрещали продлевать аренду.
Долгосрочный: обычно это 5-10 лет, но можно указать и больше. В любом случае, если срок более года, проверьте условия повышения арендной платы. Это может быть фиксированная сумма, процент или другой показатель, главное ― понятный вам. Оптимально, если по договору собственник может повышать ренту не более чем на 10% в год. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Впоследствии, чтобы изменить его условия или расторгнуть сделку, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и также регистрируют его в Росреестре.
Бессрочный: аренда на неопределенный срок. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать его не нужно.
Срок аренды и срок договора могут различаться. Часто это ведёт к спорам с арендодателем. Например, если арендатор начинает использовать имущество до заключения договора или после срока его истечения, а то и вообще съезжает из помещения, пока договор ещё действует. Все эти детали лучше прописать отдельно.
Обратите внимание: если договор истёк, а вы всё ещё не освободили помещение, вы обязаны платить аренду.
Описание помещения
точный адрес,
площадь,
где помещение находится в здании,
кому принадлежат права владения и распоряжения.
Помещение ― объект аренды ― опишите как можно подробнее:
Нежилое помещение общей площадью 100 м² (сто квадратных метров) на 1-м этаже здания по адресу: 111000, Москва, Московская улица, дом 1, кадастровый номер здания 77:01:0001005:1025.
Подробное описание помещения, его характеристики, поэтажный план содержатся в приложении 1 к настоящему договору.
Помещение принадлежит арендодателю по праву собственности.
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав — № 77-01-00/01/1997-6788 от 10 июня 1997 года, свидетельство о государственной регистрации № АА 009676 от 10 июня 1997 года.
К договору должен прилагаться поэтажный план помещения с выделением площади, которая передаётся в аренду . Снимите видео, зафиксировав состояние стен, пола, потолка, мебели и другие нюансы. Обратите внимание на технические стороны помещения: наличие нужных телекоммуникаций, воды и электроэнергии, высоту потолков, уровень шума, освещение, вентиляцию, возможность организовать погрузочно-разгрузочную зону. Представьте, как будете использовать пространство, и проверьте, осуществимо ли это в условиях конкретного помещения.
План торгового центра
На плане торгового центра голубым выделено помещение А70, передающееся в аренду. Скриншот из договора аренды
Арендная плата
Арендатор платит за использование и обслуживание помещения. Это включает:
плату собственнику. Она может быть фиксированной: 100 000 рублей в месяц, или переменной — например, привязанной к курсу доллара.
коммунальные платежи. Это плата за электроэнергию и воду. Иногда включена плата за землю, на которой стоит здание арендодателя. Последний арендует её у города ― но платежи вносит арендатор здания или помещения в нём. При взаимной договорённости арендодатель компенсирует эти расходы.
эксплуатационные расходы. Например, оплата за уборку коридоров, туалетов или снега.
Укажите порядок оплаты — наличными или на расчётный счёт, и сроки оплаты ― например, до 5 числа каждого месяца. Также зафиксируйте, кто и где хранит квитанции об оплате коммунальных платежей.
Перед заключением договора узнайте систему налогообложения арендодателя. Если он работает на общей системе, в договоре указывают сумму арендной платы с НДС: «Арендная плата — 100 000 рублей в месяц, включая НДС — 15 254,23 рубля». Иначе доказывать, что указанная в договоре сумма уже включает НДС, придётся в суде.
Зафиксируйте, как часто и на сколько арендодатель может повышать плату, а лучше внесите пункт, что плата повышается только по соглашению сторон. Если в договоре не прописано иное, арендная плата может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Если вы открываете салон в помещении торгового центра, будьте готовы к увеличению затрат. К арендной плате добавляются, например, маркетинговые расходы: ваш салон включают во все навигационные материалы и размещают информацию о вас на сайте. Обязательные платежи — ещё плюс 10% к аренде. В итоге с учётом обеспечительного платежа аренда на старте обошлась нам раза в 2 дороже, чем изначально закладывали в бизнес-план.
Екатерина Анохина,
соосновательница студии Face Up
Обеспечительный платёж
При заключении договора вы вносите обеспечительный платёж — сумму в размере одного-двух арендных платежей. Это страховка арендодателя на случай порчи имущества или неисполнения договоренностей (например, если вы задержите плату).
Обеспечительный платёж, как правило, возвращают после окончания срока аренды ― если с помещением всё в порядке. Если платёж возвращать отказываются, а вы условий договора не нарушали, конфликт придётся решать через суд. Вот тут и пригодится видео, которое вы снимали при осмотре помещения.
Арендные каникулы
Если помещению нужен ремонт, хорошие арендодатели после подписания договора дают месяц-два арендных каникул. Однако льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммунальные услуги всё равно нужно платить.
План ремонта и смету стоит согласовать заранее, сделав в договоре пометку о предоставлении арендных каникул. Любое изменение помещения без согласия арендодателя — это нарушение договора.
Ремонт обычно оплачивает арендатор, но арендодатель может вернуть деньги за неотделимые улучшения. Это преобразования, которые невозможно отделить от арендованного помещения и забрать при переезде. Например, дополнительный туалет для сотрудников.
Если ремонт потребовался не на стадии заключения договора, а позднее, заключается дополнительное соглашение.
Форс-мажоры
Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств в случае форс-мажоров. Они определяются двумя критериями:
Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а в момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
Непреодолимость — у вас не было возможности избежать последствий события..
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. В случае таких обстоятельств сообщите арендодателю о форс-мажоре. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:
расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
попросить об арендных каникулах.
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
Штрафы
Проверьте, какие предусмотрены пени и штрафы за просрочку оплаты или нарушения любого пункта договора. Санкции могут быть за порчу имущества, нарушение условий аренды (шум в нерабочее время, например).
Акт приёма-передачи
Помещение переходит в пользование арендатору при подписании акта приёма-передачи. Вы получаете ключи, заходите в помещение, проверяете его, указываете все недостатки в акте, например трещины на стене или сломанные дверные замки, и только потом ставите подпись.
Арендатор несёт полную ответственность за помещение, поэтому рекомендую приобрести страховой полис. Он оформляется на собственника, но оплачивает его арендатор. Страховка ― это шанс получить компенсацию за ущерб в случае, например, пожара или потопа.
В целом при заключении договора нужно убедиться, что вы верно поняли все формулировки и уточнили нюансы. Важны даже детали, например, кто и как платит коммунальные платежи. Были случаи, когда арендатор исправно вносил платежи, потом экстренно съезжал и оказывалось, что свет и вода не оплачены ― образовался долг. Чем внимательнее вы изучаете договор, тем меньше рисков.
Александр Саяпин,
основатель агентства «Планета Недвижимость»
Главное
При заключении договора обратите внимание срок его действия, на штрафы и другие санкции, форс-мажоры и условия арендных каникул.
Убедитесь, что вы правильно поняли, как рассчитываются все платежи.
