Что учитывать при выборе склада

Требования пожарной безопасности

Проверьте, соответствует ли им помещение. Вот основные:

• наличие плана здания и схемы эвакуации;
• расстояние между стеллажами не менее 3 м;
• расстояние от стен до стеллажей не менее 70 см;
• ширина прохода в зонах эвакуации не менее 1,5 м;
• расстояние от стеллажей до приборов отопления не менее 1,5 м;
• пропитка деревянных конструкций огнезащитными растворами;
• наличие огнетушителей, датчиков огня и дыма, пожарных гидрантов и пр.

Дополнительные требования к пожарной безопасности склада зависят от:

1) категории пожароопасности, присвоенной складу. Чтобы узнать её, попросите у арендодателя документы по технике безопасности. Заодно проверьте, как на складе устроена противопожарная система и узнайте, когда была последняя проверка.

2) свойств продукции, которую вы собираетесь хранить. Выясните, есть ли возможность соблюдать требования, необходимые именно для неё. Например, каучук или материалы, получаемые путём его вулканизации, нельзя хранить рядом с другими товарами, а значит, например, для автомобильных шин понадобятся изолированные секции.

Санитарные нормы

Они определяют, какая температура, влажность и освещение должны быть на складе в зависимости от его вида и хранящейся продукции. Общие нормы предписывают владельцам складов:

• окрашивать стены;
• обеспечивать защиту от грызунов;
• обеспечивать естественную и искусственную вентиляцию;
• соблюдать расстояние от пола до стеллажа — минимум 15 см;
• укладывать в охлаждаемых камерах керамическую плитку;
• пользоваться стеллажами, поддонами и полками (если они есть) из моющихся материалов, устойчивых к средствам дезинфекции;
• соблюдать правила товарного соседства на универсальных и смешанных складах и пр.

Общий вид

Уточните, когда был ремонт, нужно ли его обновлять. Отдельно оцените:

• пол — его прочность и толщину, скользит ли он, для какой техники подходит;
• стены — их толщину и материалы, наличие или отсутствие трещин;
• потолок — высоту, следы протечек.

Если при осмотре обнаружите на стенах и потолке плесень или грибок — от такого склада лучше отказаться.

Попросите технический план склада и сопоставьте его с фактической площадью.

Правовой статус

Попросите предоставить вам выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что вы имеете дело с владельцем помещения или его законным представителем. Поинтересуйтесь, кому принадлежат подъездные пути к зданию, есть ли угроза, что владелец их перекроет. Разузнайте, на кого оформлены договоры на вывоз мусора и чистку снега. Желательно узнать, не проходят ли владелец и бывшие владельцы склада процедуру банкротства.

Первично проверить партнёра можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Расположение

Оно включает не только близость к магазину, офису или клиентам. При выборе места важно учитывать, насколько удобен подъезд к зданию, в каком состоянии дорожное полотно, для какого вида транспорта оно подходит, какие вокруг развязки. Рядом с зоной погрузки и выгрузки должна быть транспортная площадка. Если на складе будут сотрудники, продумайте, как они будут добираться до него.

Безопасность

Узнайте, есть ли у склада охрана или вам придётся позаботиться об этом самостоятельно. Изучите, как груз на складе будет защищён от повреждений и порчи. Поинтересуйтесь, застрахован ли склад, если да — какая компенсация положена за ущерб, нанесённый товару, и в каких случаях. Если помещение не застраховано, подумайте о страховании своих товарно-материальных ценностей.

Оборудование

Если арендуете склад вместе с оборудованием, протестируйте его: запустите специальную технику, холодильные камеры. Убедитесь, что вам хватит стеллажей, полок, поддонов. Проверьте, как устроены гидроизоляция, вентиляция и отопление, исправен ли кондиционер, в каком состоянии электросеть, хватит ли её мощностей для работы холодильного оборудования, если оно у вас есть.

Как выбрать склад для торговли на маркетплейсе

Если вы торгуете на маркетплейсах, организовать хранение можно тремя способами:

1. На отдельном арендованном складе.
2. На складе торговой площадки. Его аренда входит в один из тарифов, которые маркетплейсы предлагают для продавцов.
3. На складе компании-посредника. Некоторые из них ориентированы исключительно на маркетплейсы и предлагают продавцам места в аренду под разный объём продукции и разные обороты. Как правило, такие компании предоставляют дополнительные услуги или полный пакет услуг — фулфилмент. Он включает 5 этапов: приёмку, хранение, сортировку, упаковку и доставку.

Выбирая склад с фулфилментом, оцените его близость к нужным вам пунктам маркетплейса, которые принимают товар от продавцов. Выясните, на какие из них посредник может отгружать товар и как быстро.

Желательно посетить склад с фулфилментом лично, чтобы посмотреть, как там соблюдают правила товарного соседства. Посредники чаще всего хранят продукцию разных клиентов в общих помещениях.

Как заключить договор аренды склада

Вы можете составить его в свободной форме или скачать в интернете, если у владельца нет своего шаблона. Для подготовки документа также можно привлечь риэлтора. В договоре важно указать:

1) Объект и его площадь. Это должно быть нежилое помещение. Жилищный кодекс запрещает арендовать под склады квартиры и жилые дома.

2) Адрес, а также номер помещения, секции или полки, если арендуете небольшое место для хранения.

3) Стоимость, будет ли она пересматриваться, как часто. Укажите, входят ли в стоимость коммунальные платежи, уборка, вывеска, оборудование. Если оплачиваете их отдельно, это тоже нужно прописать.

4) Срок действия и даты приёма и передачи (возврата) объекта аренды. Если срок не указать, любая из сторон может прекратить договор, когда захочет, без объяснения причин.

Договор может быть краткосрочным или долгосрочным. И тот и другой имеют одинаковую юридическую силу:

1. Краткосрочный договор заключают на 11 месяцев, его не надо регистрировать в Росреестре. После окончания срока нужно заключать новый контракт: снова на 11 месяцев или на более долгий срок.
2. Долгосрочный договор заключают на период более 11 месяцев. Документ регистрируют в Росреестре. Проще всего подать заявление на регистрацию через МФЦ. Перед этим нужно оплатить госпошлину: 4000 рублей — физлицу, 44 000 рублей — юрлицу. Пакет дополнительных документов, который нужно приложить к договору, для ИП и юрлица будет разный. Уточняйте, какой именно, в МФЦ. О договоре сделают запись в ЕГРН. Владелец и арендатор получат после регистрации по одному экземпляру с печатью Росреестра. Плюс регистрации в том, что Росреестр проводит экспертизу сделки, в том числе проверяет, не сдан ли уже склад в аренду, не наложен ли на него арест и пр. Если вы самостоятельно не отследили эти моменты, госорган вас подстрахует.

Если у помещения есть повреждения, которые владелец обязуется устранить, пропишите объём работ и срок. Укажите в договоре, будет ли в этот период взиматься арендная плата, и в каком размере (можно попросить скидку). Если ремонт будете делать вы, не забудьте прописать, какой именно и за чей счёт.

После заключения договора подпишите с владельцем акт приёма, а после окончания аренды — акт передачи. Они будут подтверждать переход права пользования складом. В актах фиксируют состояние помещения и количество предметов, которые переходят вместе с ним:

• оборудования,
• документов,
• мебели,
• ключей и пр.